鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９２２ -16	綾瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.5m県道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０２０９２２Ｄ -48	綾瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m市道、南西5m、角地		準住居 (70,200)
c	１０２０９２１Ｄ -43	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m県道、北西6m、角地		準住居 (70,200)
d	１０２０９１５Ｄ -35	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西16m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	１０２０９０９ -40	藤沢市		貸家建付地	（　）	不整形	西22m県道、北西25m、南4m、三方路		準住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,365	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,365	100 [ 98.8]	175,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 150,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,278	100 [ 85.3]	171,487		171,000
c	(　 ) 176,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	168,332	100 [ 101.5]	165,844		166,000
d	(　 ) 178,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,292	100 [ 106.0]	168,200		168,000
e	(　 ) 141,065	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	138,435	100 [ 101.0]	137,064		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

綾瀬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,860,750	2,134,275	7,726,475	6,516,810	1,209,665	（　0.9489） 1,147,851	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,425,531 円　　　　（　 91,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	ＲＣ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	15.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して、鉄骨造３階建の店舗ビルのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,788	355,470	6.0	2,132,820
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	90.0	135.00	2,060	278,100	3.0	834,300
							0.0	0
3～ 3	店舗	150.00	90.0	135.00	1,900	256,500	3.0	769,500
							0.0	0
～

～

計		450.00	88.3	397.50		890,070		3,736,620
								0

⑨年額支払賃料	890,070 円　×　12ヶ月　＝　 10,680,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,680,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 854,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,826,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,736,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,860,750 円　　　　（　 38,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９１２Ｔ　　　　-54	1,958 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,788 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９０９Ｔ　　　　-83	2,028 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,817
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,500 円	92,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	320,425 円	10,680,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 741,600 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	139,050 円	92,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,134,275 円　（　　　　　　 8,370 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,516,810 円（　　　　　 25,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,860,750 円
②総費用	2,134,275 円
③純収益　①－②	7,726,475 円
④建物等に帰属する純収益	6,516,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,209,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,147,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,425,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
綾瀬 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 5-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　信也

印

TEL.

鑑定評価額

42,300,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市深谷字大久保３８６６番９｢深谷上１－１－５１｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (90,200)
	1:1	診療所ＲＣ2	大規模小売店舗、飲食店が建ち並ぶ路線商業地域	南東17m市道	水道、ガス、下水	小田急海老名 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 80 ｍ、南 160 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

周辺地域を含む一帯において
土地区画整理事業が進行中で
ある。

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南東方

5.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は綾瀬市役所に近接し、ショッピングセンターのほか飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、区画整理事業
の進展や綾瀬スマートＩＣの開通とともに徐々に発展していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は綾瀬市を中心に、隣接する海老名市、大和市、藤沢市等に存する路線商業地域や近隣商業地域である。需
要者はロードサイド店舗の開発等を企図する事業者が中心である。対象標準地を含む一帯は土地区画整理事業が進行し
ており、徐々に繁華性も高まるものと期待されるが、現状において市況に大きな変化はみられない。取引が少なく、ま
た個別性も強いことから中心となる価格帯の把握は困難だが、単価でみると１㎡当たり１７万円前後が標準的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、綾瀬市内において対象標準地と類似性の高い商業地の取引事例が僅少なため、隣接する海老名市内の事例
も採用せざるを得なかったが、需要者の観点から適切な格差修正に努め、客観的な価格として求められた。収益価格は
、駐車場の必要性や高度利用の制限等により、十分な賃料収受を想定することが困難なため、低位に求められた。本件
では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 267,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[165.7]

[100.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾瀬スマートＩＣの工事が進行中である。市
内の地価は一部の工業地で強含んでいるが、
他は総じて横ばいか緩やかな下落基調にある
。

深谷中央特定土地区画整理事業が進行中だが
、近隣地域の地域要因に特別な変動はみられ
ない。平成３０年に住居表示が付された。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９１５Ｄ -33	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南西15m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０２０９１５Ｄ -34	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.5m市道、北5.5m、角地		近商 (90,200)
c	１０２０９２２Ｄ -48	綾瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m市道、南西5m、角地		準住居 (70,200)
d	１０２０９０６ -43	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	150,257	100 [ 84.0]	178,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 125,691	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	143,483	100 [ 85.5]	167,816		168,000
c	(　 ) 150,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	132,980	100 [ 75.0]	177,307		177,000
d	(　 ) 250,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	243,472	100 [ 142.5]	170,858		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

綾瀬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,891,612	2,222,695	7,668,917	6,453,540	1,215,377	（　0.9489） 1,153,271	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,536,143 円　　　　（　 92,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.50	ＲＣ3	445.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	15.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗ビルでフロア貸しを想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

店舗ビルとして標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.50	75.0	111.38	3,035	338,038	6.0	2,028,228
							0.0	0
2～ 2	店舗	148.50	85.0	126.23	2,428	306,486	3.0	919,458
							0.0	0
3～ 3	店舗	148.50	85.0	126.23	2,125	268,239	3.0	804,717
							0.0	0
～

～

計		445.50	81.7	363.84		912,763		3,752,403
								0

⑨年額支払賃料	912,763 円　×　12ヶ月　＝　 10,953,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 363.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,953,156 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,095,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,857,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,752,403 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,891,612 円　　　　（　 38,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０９Ｔ　　　　-82	2,593 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,035 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９０９Ｔ　　　　-83	2,028 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,982
c	１０２０９０９Ｔ　　　　-84	3,169 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,177

綾瀬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,595 円	10,953,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 471,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 734,400 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	137,700 円	91,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,222,695 円　（　　　　　　 8,716 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 445.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,453,540 円（　　　　　 25,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,891,612 円
②総費用	2,222,695 円
③純収益　①－②	7,668,917 円
④建物等に帰属する純収益	6,453,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,215,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,153,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,536,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,300 円／㎡）