鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９１５Ｄ -7	綾瀬市		建付地	（　）	台形	東4.5m市道、南東4.5m、角地		１中専 (70,180)
b	１０２０９１０Ｄ -170	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.5m市道、中間画地		準住居 (60,180)
c	１０２０９１１Ｄ -1	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	１０２０９１５Ｄ -11	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m私道、中間画地		１住居 (60,180)
e	１０２０９１５Ｄ -8	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、北東4m、角地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,417	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	126,069	100 [ 100.7]	125,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 131,514	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	134,093	100 [ 102.8]	130,441		130,000
c	(　 ) 102,632	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	107,169	100 [ 84.2]	127,279		127,000
d	(　 ) 133,413	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,479	100 [ 98.7]	134,224		134,000
e	(　 ) 146,386	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	128,298	100 [ 101.8]	126,029		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

綾瀬 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,300,030	416,850	1,883,180	1,570,110	313,070	（　0.9692） 303,427	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,192,388 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	Ｗ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	184 ％	135 ㎡	11.4 m x 11.9 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、３５㎡程度の２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.00	100.0	71.00	1,385	98,335	1.0	98,335
							1.0	98,335
2～ 2	住宅	71.00	100.0	71.00	1,428	101,388	1.0	101,388
							1.0	101,388
～

～

～

計		142.00	100.0	142.00		199,723		199,723
								199,723

⑨年額支払賃料	199,723 円　×　12ヶ月　＝　 2,396,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,396,676 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,204,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	199,723 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,837 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 199,723 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,300,030 円　　　　（　 17,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０８Ｔ　　　　-47	1,348 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,498	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０９０８Ｔ　　　　-46	1,439 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.0]	100 [ 97.0]	1,485
c	１０２０９１２Ｔ　　　　-41	1,493 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,493

綾瀬 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,900 円	2,396,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,200 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,850 円	19,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 416,850 円　（　　　　　　 3,088 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,570,110 円（　　　　　 11,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,300,030 円
②総費用	416,850 円
③純収益　①－②	1,883,180 円
④建物等に帰属する純収益	1,570,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	313,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,248 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,192,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
綾瀬 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 -12

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　長橋　克宜

印

TEL.

鑑定評価額

17,300,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市寺尾本町３丁目７７１番３２｢寺尾本町３－３－６｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,184)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が多い住宅地域	北西4.6m市道	水道、ガス、下水	小田急海老名 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.4 ｍ、奥行　約　　 11.9 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　４
．６ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅東方

3.3km

法令

規制

１中専
(70,184)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い既成の住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持のまま推移するものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、海老名駅及び相鉄本線沿線の各駅からバス便の綾瀬市圏域の住宅地域。買回りの利便性は比較的良好で
はあるが、駅からの利便性が劣る住宅地域であり、需要はやや弱含みで推移している。需要者は地縁者を中心に、市内
及び隣接市に勤務する居住者で、一次取得者層が多い。分譲は購買層に合わせた企画が多く、取引総額を抑えた供給が
見られる。土地は１３０㎡程度で１，７００万円前後、新築の戸建物件は３，２００万円程度の物件が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の取引の中心は、一般住宅取得のための自用目的が殆どである。付近にはアパート等も見られるが、相続対策
等による既存の地主の所有地に建築されたものが多く、土地価格に見合う収益が得られていないことから、収益価格は
低位に試算された。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性及び利便性に基づいて取引がなされた比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

128,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の高齢化率は県平均より高く、人口はここ
数年間は概ね横這いで推移している。住宅地
の地価は、鉄道駅徒歩圏とバス便圏とでは、
二極化している。

従来からの既成住宅地域で、交通利便性に劣
る地域。住環境は概ね標準的で、地域要因に
格別の変動は見当たらない。地価は弱含みで
推移している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９１２ -3	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		１低専 (70,100)
b	１０２０９１２ -16	綾瀬市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０２０９１２ -6	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4.5m私道、中間画地		１住居 (70,180)
d	１０２０９０５ -47	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 139,101) 139,101	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	130,317	100 [ 98.0]	132,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 125,741	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	122,536	100 [ 95.0]	128,985		129,000
c	(　 116,618) 116,618	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	114,771	100 [ 91.2]	125,845		126,000
d	(　 ) 149,084	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,339	100 [ 109.1]	135,966		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

綾瀬 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,285,313	416,390	1,868,923	1,570,110	298,813	（　0.9692） 289,610	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,910,408 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	Ｗ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	11.4 m x 11.9 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３７．５㎡、１ＬＤＫ４室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.00	100.0	71.00	1,376	97,696	1.0	97,696
							1.0	97,696
2～ 2	住宅	71.00	100.0	71.00	1,419	100,749	1.0	100,749
							1.0	100,749
～

～

～

計		142.00	100.0	142.00		198,445		198,445
								198,445

⑨年額支払賃料	198,445 円　×　12ヶ月　＝　 2,381,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,381,340 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,190,833 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,445 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,445 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,285,313 円　　　　（　 16,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０７Ｔ　　　　-76	1,513 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,419 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０９０７Ｔ　　　　-77	1,674 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	1,438
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,440 円	2,381,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,200 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,850 円	19,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 416,390 円　（　　　　　　 3,084 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,570,110 円（　　　　　 11,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,285,313 円
②総費用	416,390 円
③純収益　①－②	1,868,923 円
④建物等に帰属する純収益	1,570,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,145 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,910,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）