鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

座間 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０５Ｄ -113	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０２１１１１ -15	大和市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０２１１１５Ｄ -170	大和市		更地	（　）	不整形	西12m市道、東3m、二方路		１住居 (70,200)
d	１０２１１０１Ｄ -127	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (80,300)
e	１０２１１１６ -18	大和市		更地	（　）	ほぼ台形	西13m市道、東6m、北4m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 414,151	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	424,091	100 [ 115.7]	366,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 79,365) 264,550	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,254	100 [ 95.7]	280,307		283,000
c	(　 ) 143,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	156,131	100 [ 67.0]	233,031		235,000
d	(　 ) 250,520	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,530	100 [ 88.0]	290,375		293,000
e	(　 ) 339,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 122.3]	277,260	100 [ 99.7]	278,094		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

座間 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,797,878	8,405,413	31,392,465	26,763,200	4,629,265	（　0.9504） 4,399,653	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	93,609,638 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	300.00	ＲＣ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	455 ㎡	11.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階が店舗、３～６階が事務所の鉄筋コンクリート造６階建店舗兼事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	3,284	788,160	6.0	4,728,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	300.00	85.0	255.00	2,463	628,065	3.0	1,884,195
							0.0	0
3～ 6	事務所	300.00	85.0	255.00	2,135	544,425	3.0	1,633,275
							0.0	0
～

～

計		1,800.00	84.2	1,515.00		3,593,925		13,146,255
								0

⑨年額支払賃料	3,593,925 円　×　12ヶ月　＝　 43,127,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,127,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,450,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,676,932 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,146,255 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,797,878 円　　　　（　 87,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０７Ｔ　　　　-44	3,048 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,284 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１０８Ｔ　　　　-37	3,662 ( 3,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,432
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

座間 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,334,000 円	389,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,293,813 円	43,127,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 887,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,112,000 円	389,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,405,413 円　（　　　　　　 18,473 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	389,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,763,200 円（　　　　　 58,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,797,878 円
②総費用	8,405,413 円
③純収益　①－②	31,392,465 円
④建物等に帰属する純収益	26,763,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,629,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,399,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,609,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
座間 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

座間 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　石井　孝憲

印

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	座間市相武台１丁目４５０７番｢相武台１－３５－７｣				②地積　(㎡)	455 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:4	店舗兼事務所ＲＣ6	中小規模の中層店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	南東13m県道、背面道	水道、ガス、下水	相武台前 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

相武台前駅南西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

相武台前駅に近接する中低層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変動は見られな
い。よって、地価は今後若干の上昇傾向で保守的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 276,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は座間市の他、隣接の相模原市、大和市内で小田急小田原、江ノ島線各駅前の周辺部を含む商業地域一円。
中心となる需要者層は、学習塾等店舗運営を指向する法人や金融機関、投資目的の不動産業者等。取引市場の中心とな
る価格帯は住宅地の取引数と比較して商業地における取引数が少なく、実証的で的確な判断が困難な部分もあるが、市
場参加者の需要の程度により価格判断がなされる傾向があり、駅前の希少性等から取引単価も高位となる場合もある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は既存の中低層店舗事務所ビル、低層店舗等で構成されているが、経年した建物が多く、歩道も狭小で回遊客
の確保に難があるため、店舗事務所賃貸市場の熟成度はやや低い。従って、収益価格はやや低位に試算された。一方、
取引の動向を的確に反映した信頼性の高い比準価格が求められたので、これを標準として、やや低位に求められた収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討並びに単価と総額との関連性も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 346,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[136.0]

[101.0]
100

261,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は回復基調だったが、昨年１０月の
台風１９号の影響で大型小売販売額が大幅下
落した。消費総合指数の低下も顕著で景気悪
化が懸念される。

準急停車駅としての駅前商業地域は繁華性へ
の期待感は薄いが乗客数は安定しており、一
定の店舗等需要が認められる。地価は若干の
上昇基調で推移。

約４年半前に駅前商業施設が開業したが、過
去１年間で特別な変動要因は認められない。
駅前商業地としての競争力は概ね普通程度と
思料される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

座間 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０７Ｄ -126	大和市		更地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０２１１０１Ｄ -129	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東4m、角地		商業 (100,400)
c	１０２１１１１ -15	大和市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０２１１１５ -43	大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,245	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	258,245	100 [ 94.1]	274,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 343,564	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	336,226	100 [ 90.1]	373,170		377,000
c	(　 79,365) 264,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,550	100 [ 97.0]	272,732		275,000
d	(　 ) 276,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	276,768	100 [ 86.4]	320,333		324,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

座間 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,900,096	8,228,637	30,671,459	26,144,000	4,527,459	（　0.9504） 4,302,897	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	91,551,000 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	300.00	ＲＣ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	455 ㎡	11.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階事務所の鉄筋コンクリート造６階建店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

ＥＶ・内階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	3,162	758,880	6.0	4,553,280
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	2,200	561,000	3.0	1,683,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	300.00	85.0	255.00	2,150	548,250	3.0	1,644,750
							0.0	0
～

～

計		1,800.00	84.2	1,515.00		3,512,880		12,815,280
								0

⑨年額支払賃料	3,512,880 円　×　12ヶ月　＝　 42,154,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,154,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,372,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,782,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,815,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 117,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,900,096 円　　　　（　 85,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０８Ｔ　　　　-38	2,822 ( 2,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,178 円/㎡　月額支払賃料（　 3,162 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１０３Ｔ　　　　-27	2,143 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,037
c	１０２１１１４Ｔ　　　　-31	3,063 ( 2,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	3,463

座間 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,280,000 円	380,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,264,637 円	42,154,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 884,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,040,000 円	380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,228,637 円　（　　　　　　 18,085 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	380,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,144,000 円（　　　　　 57,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,900,096 円
②総費用	8,228,637 円
③純収益　①－②	30,671,459 円
④建物等に帰属する純収益	26,144,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,527,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,302,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,551,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）