鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

座間 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０５Ｄ -140	座間市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.5m市道、北2.5m、角地		１中専 (70,150)
b	１０２１１０５ -5	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、北4m、角地		２住居 (70,200)
c	１０２１１０５ -27	座間市		建付地	（　）	不整形	南6m私道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０２１１０８Ｄ -104	座間市		更地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０２１１０８Ｄ -105	座間市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南1.8m、角地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,386	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.8]	143,999	100 [ 110.6]	130,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 164,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	153,334	100 [ 119.0]	128,852		130,000
c	(　 ) 99,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	113,605	100 [ 93.5]	121,503		123,000
d	(　 ) 168,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.5]	180,554	100 [ 137.4]	131,408		133,000
e	(　 ) 102,521	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	101,506	100 [ 101.7]	99,809		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

座間 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,042,365	530,043	2,512,322	2,064,480	447,842	（　0.9696） 434,228	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,046,417 円　　　　（　 55,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	Ｗ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	150 ％	150 ％	164 ㎡	16.3 m x 10.1 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（４４㎡）ファミリータイプ４戸、木造２階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	1,424	125,312	1.0	125,312
							1.0	125,312
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,453	127,864	1.0	127,864
							1.0	127,864
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		253,176		253,176
								253,176

⑨年額支払賃料	253,176 円　×　12ヶ月　＝　 3,038,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,038,112 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,524 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,916,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,176 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 253,176 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,347 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,042,365 円　　　　（　 18,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１２Ｔ　　　　-39	1,260 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,516 円/㎡　月額支払賃料（　 1,453 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１１２Ｔ　　　　-40	1,350 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,456
c	１０２１１１２Ｔ　　　　-41	1,330 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,569

座間 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,143 円	3,038,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,200 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 530,043 円　（　　　　　　 3,232 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,064,480 円（　　　　　 12,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,042,365 円
②総費用	530,043 円
③純収益　①－②	2,512,322 円
④建物等に帰属する純収益	2,064,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	447,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	434,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,046,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
座間 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

座間 -13

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　石井　孝憲

印

TEL.

鑑定評価額

20,800,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	座間市座間２丁目８０６番１				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他） (70,150)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	西7.3m市道	水道、下水	座間 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　７
．３ｍ市道

交通

施設

座間駅北西方

1.2km

法令

規制

１中専
(70,150)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏だが駅まで高低差のある既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られない。交通生活利便
性でやや劣るが、総額面での優位性が認められるため、地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線及びＪＲ相模線各駅とする地域で戸建住宅が多数を占める住宅地域一円。典型的需要者層
は近隣賃貸居住者層だが、小田急小田原線沿線及びＪＲ相模線の駅から起伏があるが交通利便性に優る地域のため、他
圏域からの転入が若干見られる。容積率がある程度確保される地域では、従来型中規模既存宅地からの細分化が進行し
ている。取引の中心価格帯は、土地１２０㎡前後で１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅まで高低差のある戸建住宅を中心とした地域である。アパート等が一部見られるものの地主の節税対
策が主体で収益目的の取引は少ない。また、地価に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算され
た。居住の快適性を重視する住宅地域で、規範性のある取引事例から比準価格が求められたので、これを標準とし、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討並びに単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　座間 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[132.3]

[101.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鉱工業生産指数は台風の影響を受け、全国、
県内共に大幅に悪化した。生産設備の故障に
伴う生産量の低下が原因。座間市の人口は微
増傾向。

接面道路幅員が広く、居住環境も比較的良好
な住宅地域であるが、駅までの高低差でやや
劣り、地価は横這い傾向で推移している。

方位格差以外は地域内の標準的画地である。
価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

座間 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０５Ｄ -154	座間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、東6m、角地		２住居 (70,200)
b	１０２１１０８ -22	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０２１１０８ -23	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、北5m、角地		１低専 (60,100)
d	１０２１１０５Ｄ -135	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	138,095	100 [ 105.1]	131,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 141,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	139,200	100 [ 94.1]	147,928		149,000
c	(　 ) 153,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	147,832	100 [ 96.0]	153,992		156,000
d	(　 ) 104,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,859	100 [ 78.6]	133,408		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

座間 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,847,803	495,247	2,352,556	1,908,080	444,476	（　0.9696） 430,964	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,978,417 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	150 ％	150 ％	164 ㎡	16.3 m x 10.1 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫファミリータイプの２階建、平均専有面積約４２㎡で各階２戸の木造共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.00	100.0	84.00	1,402	117,768	2.0	235,536
							1.0	117,768
2～ 2	居宅	84.00	100.0	84.00	1,417	119,028	2.0	238,056
							1.0	119,028
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		236,796		473,592
								236,796

⑨年額支払賃料	236,796 円　×　12ヶ月　＝　 2,841,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,841,552 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,727,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,592 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,796 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,367 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,847,803 円　　　　（　 17,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１２Ｔ　　　　-39	1,260 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,479 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１１２Ｔ　　　　-35	1,605 ( 1,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,551
c	１０２１１１２Ｔ　　　　-40	1,350 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,423

座間 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	24,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,247 円	2,841,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,200 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 495,247 円　（　　　　　　 3,020 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,908,080 円（　　　　　 11,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,847,803 円
②総費用	495,247 円
③純収益　①－②	2,352,556 円
④建物等に帰属する純収益	1,908,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	444,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	430,964 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,978,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）