鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９１２ -33	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m国道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０２０９２２Ｄ -28	綾瀬市		更地	（　）	不整形	南7m市道、西9m、角地		工専 (60,200)
c	１０２０９２２Ｄ -35	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０２０９０６Ｄ -36	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、南4m、角地		工専 (70,200)
e	１０２０９１２Ｄ -8	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,034	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,093	100 [ 114.0]	87,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	90,400
b	(　 ) 73,126	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	80,667	100 [ 101.8]	79,241		81,600
c	(　 ) 90,933	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,843	100 [ 116.8]	82,057		84,500
d	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	102,353	100 [ 103.8]	98,606		102,000
e	(　 ) 75,689	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	81,559	100 [ 95.9]	85,046		87,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	74,295,046	13,377,204	60,917,842	53,466,000	7,451,842	（　0.9214） 6,866,127	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	137,322,540 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,224.00	ＲＣ6	5,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造の現況に基づく倉庫の一棟賃貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	5,340.00	100.0	5,340.00	1,255	6,701,700	5.0	33,508,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,340.00	100.0	5,340.00		6,701,700		33,508,500
								0

⑨年額支払賃料	6,701,700 円　×　12ヶ月　＝　 80,420,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	80,420,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,433,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,986,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,508,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 308,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	74,295,046 円　　　　（　 27,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０９Ｔ　　　　-73	995 ( 965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,255 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３１０９１１Ｔ　　　　-48	1,052 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	923
c	１３１０９１６Ｔ　　　　-58	1,797 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,498

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,394,000 円	798,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	804,204 円	80,420,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,800,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,384,000 円	798,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,197,000 円	798,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	798,000 円	798,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,377,204 円　（　　　　　　 4,916 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9214

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	798,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 50 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,466,000 円（　　　　　 19,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	74,295,046 円
②総費用	13,377,204 円
③純収益　①－②	60,917,842 円
④建物等に帰属する純収益	53,466,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,451,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,866,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,322,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
海老名 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 9-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

印

TEL.

鑑定評価額

233,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市本郷字中谷津２６８９番１外				②地積　(㎡)	2,721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	倉庫ＳＲＣ6	中規模工場や倉庫等が多い工業地域	西8m市道、三方路	水道、下水	小田急海老名 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 52.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

6.1km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道海老名ＩＣの開設、圏央道の延伸等により、物流施設用地を中心とした需要が堅調、地価は当面緩やかな
上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は海老名市をはじめとした県央・湘南地区に所在する内陸型の工業地域である。需要者は製造業者や物流業
者を中心に広域的な事業者が中心となる。圏央道道の延伸・整備による交通アクセスの向上から、物流施設関連を主体
に堅調な需要が見られる。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつきがあり、総額での中心価格帯は見出し難い
が、単価では１㎡当り８～１０万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

海老名市南部、藤沢市北部、寒川町周辺の中・大規模工場や物流施設が建ち並ぶ工業地域。周辺には倉庫等の賃貸物件
も存在するが、自己保有目的とする工場等が大半である。よって、中小規模工場、倉庫等の取引事例を収集して求めた
不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあるものの、海外
経済や消費税引上げ後の消費者マインド等に
不透明な状況もあり、今後の動向には留意が
必要である。

圏央道海老名ＩＣ開設による利便性向上によ
り、物流施設用地を中心に堅調な需要に支え
られ、地価は安定、上昇傾向を維持している
。

地域内の標準的画地であり、代替・競争関係
にある他の不動産と比較して、特に着目する
個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９１２ -33	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m国道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０２０９２２Ｄ -35	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０２０９２２Ｄ -28	綾瀬市		更地	（　）	不整形	南7m市道、西9m、角地		工専 (60,200)
d	１０２０９０６Ｄ -36	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、南4m、角地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,034	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	89,746	100 [ 106.5]	84,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	86,800
b	(　 ) 90,933	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	84,485	100 [ 100.0]	84,485		87,000
c	(　 ) 73,126	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	76,487	100 [ 91.7]	83,410		85,900
d	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	99,709	100 [ 116.0]	85,956		88,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,770,764	13,046,380	58,724,384	52,059,000	6,665,384	（　0.9468） 6,310,786	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	126,215,720 円　　　　（　 46,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,300.00	Ｓ4	5,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建倉庫の一括貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	5,200.00	100.0	5,200.00	1,245	6,474,000	5.0	32,370,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,200.00	100.0	5,200.00		6,474,000		32,370,000
								0

⑨年額支払賃料	6,474,000 円　×　12ヶ月　＝　 77,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,688,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,215,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,472,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,370,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 297,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,770,764 円　　　　（　 26,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９２１Ｔ　　　　-30	1,082 ( 1,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９０９Ｔ　　　　-74	1,797 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,695
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,331,000 円	777,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	776,880 円	77,688,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,780,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,216,000 円	777,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,165,500 円	777,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	777,000 円	777,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,046,380 円　（　　　　　　 4,795 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	777,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 50 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,059,000 円（　　　　　 19,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,770,764 円
②総費用	13,046,380 円
③純収益　①－②	58,724,384 円
④建物等に帰属する純収益	52,059,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,665,384 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,310,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,215,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,400 円／㎡）