別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 伊勢原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　田邊　和之 印  TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市串橋３４８番１２ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 鶴巻温泉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 鶴巻温泉駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理で基盤整備された低層住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地域要因に変化の兆しはなく現状 の環境を維持するが、最寄り駅の都心接近性等が劣るため地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線「鶴巻温泉」駅を最寄りとする伊勢原市、秦野市等の住宅地域。主な需要者は伊勢原市及 び隣接市に居住、勤務する一次取得者で圏外からの転入は少ない。区画整理で基盤整備し地区計画で良好な住環境が保 全されているが、規模がやや大きく総額が嵩み最寄駅の都心接近性が劣ることから需要は低調である。需給の中心価格 帯は土地総額が約４０～５０坪で１２００～１６００万円程度、新築建売が２５００～２９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の自用の低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地区計画により共同住宅の建築が制限されており、収益建物の想 定がなじまず収益還元法を適用しなかった。市場では居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場 性を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 98.7] [101.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢原市の住宅地は駅近接地に需要が集中し 高値取引も見られるが、徒歩圏限界エリアは 振るわず、バス便立地の需要は弱い。 鶴巻温泉駅徒歩限界圏にある区画整理による 住宅地域。地域要因に変動はないが潜在的見 込み客の減少で需要が減退しており、地価は 弱含みにある。 東方位でありやや効用が優る。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +1.3 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％