鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１４ -38	伊勢原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西1.9m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	１０２１０１４ -20	伊勢原市		更地	（　）	長方形	南4.6m市道、中間画地		１中専 (70,184)
c	１０２１００７ -7	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	１０２１００７ -5	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、北5.7m、角地		１中専 (80,200)
e	１０２１００７ -4	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,997	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	98,837	100 [ 126.7]	78,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	79,600
b	(　 ) 104,135	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	112,416	100 [ 123.6]	90,951		92,800
c	(　 ) 126,118	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	117,797	100 [ 122.9]	95,848		97,800
d	(　 ) 120,281	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	108,936	100 [ 120.8]	90,179		92,000
e	(　 ) 112,926	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,494	100 [ 135.2]	80,987		82,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,600 円／㎡]

伊勢原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の取得原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,596,946	430,690	2,166,256	1,728,240	438,016	（　0.9707） 425,182	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,503,640 円　　　　（　 50,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、小規模ファミリー向け（約３８㎡）を各階２戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下及び外階段につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.00	100.0	75.00	1,420	106,500	1.0	106,500
							0.0	0
2～ 2	居宅	75.00	100.0	75.00	1,450	108,750	1.0	108,750
							0.0	0
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		215,250		215,250
								0

⑨年額支払賃料	215,250 円　×　12ヶ月　＝　 2,583,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,583,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 108,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,594,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	215,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,596,946 円　　　　（　 15,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００７Ｔ　　　　-29	1,361 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１００７Ｔ　　　　-30	1,197 ( 1,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,429
c	１０２１００７Ｔ　　　　-31	1,528 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,485

伊勢原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,200 円	22,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	81,090 円	2,703,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,400 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 430,690 円　（　　　　　　 2,564 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,728,240 円（　　　　　 10,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,596,946 円
②総費用	430,690 円
③純収益　①－②	2,166,256 円
④建物等に帰属する純収益	1,728,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,503,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
伊勢原 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 -3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

印

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市上粕屋字峯岸５０３番２０				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南東4m市道	水道	伊勢原 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東名高速道路及び市街化調整
区域の背後に位置する住宅地
域

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

伊勢原駅北西方

2.1km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

伊勢原駅からバス便圏域の市街化調整区域に近接する既成住宅地域で、当面は現状維持のまま推移していくもの
とみられる。地域要因の変動はなく需要は軟調で、地価水準は弱含みの状態が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢原市内において小田急小田原線各駅からバス便利用の圏域に存し、一般住宅とアパート等が混在する
熟成度の低い住宅地域である。需要者は伊勢原市内からの転入が中心で、一部東京都心方面や神奈川県内に通勤する勤
労世帯等もみられる。近年中規模宅地の細分が行われ、販売価格を需要者の購入限度額に応じて設定した物件もみられ
る。土地１６５㎡程度で１４００万円前後、新築戸建住宅は２９００万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格が得られた。比準価格は伊勢原駅及び鶴巻温泉駅から徒歩限界圏乃至バス便圏域に存する事例を選
択し比準した結果、標準地の市場性を反映した値が得られた。収益価格は共同住宅を想定したが、バス便利用の収益物
件は賃料水準が低く収益価格は低位となった。標準地の近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件では比準価
格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との秤量的均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢原 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,500 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[104.9]

[102.0]
100

87,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊勢原市は首都圏のベッドタウンとして機能
している。人口は微増傾向にある。地価は二
極化が顕著であり、伊勢原市としては総じて
弱含みである。

伊勢原駅からバス便利用の圏域に存し、一般
住宅とアパート等が混在する既成住宅地域で
ある。需要は相対的に弱く、地価水準は弱含
みにある。

南東道路であり、日照、居住の快適性等にお
いて優位性が認められる。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１２Ｄ -15	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０２１０１０ -15	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０２１０１４ -36	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０２１００７ -1	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	南西7.9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,185	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	90,932	100 [ 100.5]	90,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,300
b	(　 ) 94,230	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	92,551	100 [ 105.5]	87,726		89,500
c	(　 ) 106,696	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,163	100 [ 100.5]	105,635		108,000
d	(　 ) 88,274	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	86,613	100 [ 102.3]	84,666		86,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,400 円／㎡]

伊勢原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,545,371	421,979	2,123,392	1,671,600	451,792	（　0.9689） 437,741	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,754,820 円　　　　（　 52,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

伊勢原駅からバス便であるが周囲には共同住宅も存し賃貸需要がある。１戸当たり３５㎡程度、１ＬＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,404	105,300	1.0	105,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,433	107,475	1.0	107,475
							0.0	0
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		212,775		212,775
								0

⑨年額支払賃料	212,775 円　×　12ヶ月　＝　 2,553,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,553,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 105,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,543,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	212,775 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,545,371 円　　　　（　 15,151 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００７Ｔ　　　　-29	1,361 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,434 円/㎡　月額支払賃料（　 1,433 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１００７Ｔ　　　　-33	1,415 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,415
c	１０２１０１４Ｔ　　　　-23	1,370 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,426

伊勢原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,479 円	2,649,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 421,979 円　（　　　　　　 2,512 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,671,600 円（　　　　　 9,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,545,371 円
②総費用	421,979 円
③純収益　①－②	2,123,392 円
④建物等に帰属する純収益	1,671,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	451,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	437,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,754,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,100 円／㎡）