別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 大和 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和 -9 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男 印  TEL.

鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和市中央林間２丁目４３０３番２５ ｢中央林間２－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パートが混在する住 宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 中央林間 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ　市道 交通 施設 中央林間駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅より徒歩圏内の住宅地域である。街区は一部整然としていない所もあるが、大方整然としている。駅前にはス ーパー等もあり、利便性は良い。今後も現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和市及び横浜市内の駅より徒歩圏の住宅地域である。渋谷方面へ始発駅である事、利便性が良い事等で やや人気がある地域である。主たる需要者は都心へ通勤するサラリーマン層である。従って、需要はやや堅調で有る。 取引の中心的な価格帯は、更地で１３０㎡で３２００万円から３６００万円前後、新築建売住宅で４５００万円から５ ２００万円前後と意外と高い。地価は横這いかやや上昇とみてよい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅まで徒歩圏であるため、自用取引が比較的多いが、賃貸の共同住宅も多い。しかし、投下資本に見合う賃 料が収受できず、収益価格は低位にしか求められなかった。これに対して、比準価格は現実の取引に基づいた実証的な 価格であり、信頼性が高い。住宅地は収益性よりも、快適性・利便性を主眼とした価格である。よって、比準価格を重 視し収益価格を参酌し、市場分析の結果も考慮し、代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 75.9] [101.0] 100 270,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    265,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我が国の経済は景気は緩やかに回復している 。個人消費は持ち直し設備投資は増加してい る。住宅建設は概ね横這い、公共投資は底堅 く推移している。 駅より徒歩圏内の比較的区画整然とした住宅 地域である。渋谷行き始発駅でもあり、需要 は堅調である。地価は横這いからやや上昇気 味である。 西側５．５ｍ市道に面する標準的な画地であ る。個別的要因に特に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.1 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％