別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 大和 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和 -2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　八木　達彦 印  TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和市中央林間３丁目４１４５番５４ ｢中央林間３－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅とアパート が混在する住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 中央林間 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    75 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道　 交通 施設 中央林間駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅とアパート等が混在する住宅地域で、今後とも同様な周辺環境を維持していくと予想する 。地域要因に特段の変化はないが、堅調な有効需要が期待され、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島・小田原線及び東急田園都市線沿線で、大和市、座間市、相模原市内の住宅地域である。需 要者の中心は大和市のみならず隣接市の居住者で、都心からの転入者も見られる。ミニ開発の分譲住宅を中心とする住 宅供給が散見される程度で、交通利便性に優れた住宅地であることもあり底堅い有効需要が見込め、需給関係は堅調で ある。土地１００㎡前後程度で３０００万円台前後、新築戸建住宅で４０００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅とアパートが混在する住宅地域で、賃貸アパートや賃貸戸建住宅の貸家需要も散見されるが、多くは自己保有 及び自己利用を目的としたものであり、したがって土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。その結果収益価格 は低位に試算された。自用目的での取引が主で規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づ け、代表標準地から検討した価格との均衡及び市場分析等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 68.8] [102.0] 100 301,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    288,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は、緩やかな回復基調が続く中で、 地価は全国的には全用途平均で上昇となった が、大和市内では、地域により需要に強弱が 見られた。 特に大きな地域要因の変化は認められないが 、駅から徒歩圏域の既成住宅地であり、需要 は堅調であり、地価水準は上昇傾向が継続し ている。 方位格差以外は地域における標準的画地であ り、代替・競争関係にある他の不動産と比較 して特に競争力に優劣は生じていない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％