鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１２Ｄ -195	厚木市		更地	（　）	ほぼ整形	南西20m県道、西4.5m、角地		準工 (70,200)
b	１０２１０１２Ｄ -202	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、東4m、角地		工専 (70,200)
c	１０２１０１４ -45	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、東4.5m、角地		工業 (70,200)
d	１０２１０１２Ｄ -197	伊勢原市		更地	（　）	長方形	南東10.1m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	１０２１０１２Ｄ -198	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m県道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,578	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	79,672	100 [ 109.5]	72,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,800
b	(　 ) 66,342	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	67,100	100 [ 83.8]	80,072		80,100
c	(　 ) 104,597	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	101,708	100 [ 121.2]	83,917		83,900
d	(　 ) 89,812	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,572	100 [ 119.0]	79,472		79,500
e	(　 ) 79,800	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,546	100 [ 114.3]	74,843		74,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

厚木 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,041,833	9,719,704	47,322,129	30,151,200	17,170,929	（　0.9410） 16,157,844	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	343,783,915 円　　　　（　 52,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,800.00	Ｓ2	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	6,589 ㎡	79.0 m x 85.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建物を一括で賃貸する倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	3,600.00	100.0	3,600.00	1,372	4,939,200	3.0	14,817,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		4,939,200		14,817,600
								0

⑨年額支払賃料	4,939,200 円　×　12ヶ月　＝　 59,270,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,270,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,370,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,899,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,817,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,041,833 円　　　　（　 8,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００５Ｔ　　　　-20	1,912 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,375 円/㎡　月額支払賃料（　 1,372 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１０１０Ｔ　　　　-30	1,561 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	408,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	592,704 円	59,270,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,823,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,264,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,719,704 円　（　　　　　　 1,475 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,151,200 円（　　　　　 4,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,041,833 円
②総費用	9,719,704 円
③純収益　①－②	47,322,129 円
④建物等に帰属する純収益	30,151,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,170,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,157,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 343,783,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
厚木 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 9-4

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　岡　秀次

印

TEL.

鑑定評価額

481,000,000 円

１㎡当たりの価格

73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市飯山字台ノ岡２４５３番１０				②地積　(㎡)	6,589 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1	倉庫兼事務所Ｓ2	中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ内陸型の工業地域	南東13m市道	水道、ガス、下水	本厚木 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 79.0 ｍ、奥行　約　　 85.0 ｍ、規模　　 6,589 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特筆すべき事項はない。

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北西方

4.7km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模工場、倉庫が建ち並ぶ既成の工業地域であり、今後もこのような土地利用を標準とし推移してゆくもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、湘南、県央、県西地区の工業地域を圏域と判断した。需要者の中心は工場用地や物流業務用地を必要
とする製造業や流通業者が中心と思われる。さがみ縦貫道の開通等により物流用地の需要が以前よりも高まり、需要か
なりは強い。５，０００㎡～１０，０００㎡の規模で、土地は、４億円～７億円程度場が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工業地として、広域的に事例の収集に努め、取引は自用の売買が中心と思われる。収益性を指標とした工場の取引事例
は見られず、収益価格の信頼性は、やや乏しいと判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,500 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[117.8]

[100.0]
100

73,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は横ばい傾向にあり、政府発表の
景気回復も厚木市内では顕在化しておらず、
労働分配率も改善されていない。地価は依然
としてやや弱い。

既成の工業地域であり、物流施設の建築が良
好なことから、需要は比較的旺盛である。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１２Ｄ -192	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
b	１０２１０１２Ｄ -200	厚木市		建付地	（　）	不整形	西6.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０２１０１２Ｄ -202	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、東4m、角地		工専 (70,200)
d	１０２１０１２Ｄ -193	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,206	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,679	100 [ 74.6]	78,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,700
b	(　 ) 117,320	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	126,459	100 [ 161.3]	78,400		78,400
c	(　 ) 66,342	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,862	100 [ 91.4]	73,153		73,200
d	(　 116,979) 116,979	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,179	100 [ 135.3]	91,041		91,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +53.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

厚木 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,303,328	9,921,600	43,381,728	24,682,600	18,699,128	（　0.9410） 17,595,879	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	374,380,404 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,800.00	Ｓ3	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	6,589 ㎡	79.0 m x 85.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一括貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	1,800.00	100.0	1,800.00	1,300	2,340,000	4.0	9,360,000
							1.0	2,340,000
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		4,680,000		18,720,000
								4,680,000

⑨年額支払賃料	4,680,000 円　×　12ヶ月　＝　 56,160,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,160,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,492,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,667,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,720,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 172,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,680,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,463,904 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,303,328 円　　　　（　 8,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００５Ｔ　　　　-19	1,350 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１０１０Ｔ　　　　-31	1,642 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,314
c	１０２１００５Ｔ　　　　-13	1,448 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,379

厚木 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,670,000 円	334,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	561,600 円	56,160,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,350,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,672,000 円	334,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,921,600 円　（　　　　　　 1,506 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	334,000,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,682,600 円（　　　　　 3,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,303,328 円
②総費用	9,921,600 円
③純収益　①－②	43,381,728 円
④建物等に帰属する純収益	24,682,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,699,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,595,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,380,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）