鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１２Ｄ -165	厚木市		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、西8.4m、北3.2m、三方路		準工 (70,200)
b	１０２１０１２Ｄ -172	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、南4m、角地		準工 (70,200)
c	１０２１００８ -18	厚木市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東10m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	１０２１０１２Ｄ -171	厚木市		更地	（　）	不整形	西11m県道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１０２１０１１ -3	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.8m県道、北5.5m、東5.1m、三方路		１住居高度2種最高15m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,009	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	123,819	100 [ 98.0]	126,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 86,754	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	85,743	100 [ 88.3]	97,104		98,100
c	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,637	100 [ 94.0]	128,337		130,000
d	(　 ) 95,549	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	102,715	100 [ 87.5]	117,389		119,000
e	(　 ) 135,077	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	125,861	100 [ 115.2]	109,254		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

厚木 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,163,932	5,764,052	23,399,880	19,303,500	4,096,380	（　0.9722） 3,982,501	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	86,576,109 円　　　　（　 80,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,082 ㎡	35.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロアー貸店舗、２～３階を貸事務所。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	500.00	90.0	450.00	2,338	1,052,100	8.0	8,416,800
							0.0	0
2～	事務所	500.00	90.0	450.00	1,754	789,300	3.0	2,367,900
							0.0	0
3～	事務所	500.00	90.0	450.00	1,754	789,300	3.0	2,367,900
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	90.0	1,350.00		2,630,700		13,152,600
								0

⑨年額支払賃料	2,630,700 円　×　12ヶ月　＝　 31,568,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,568,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,525,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,042,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,152,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,163,932 円　　　　（　 26,954 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１０１０Ｔ　　　　-25	1,999 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１００７Ｔ　　　　-14	1,872 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.6]	100 [100.0]	2,619
c	１０２１００７Ｔ　　　　-8	2,120 ( 2,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.7]	100 [100.0]	2,261

厚木 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,275,000 円	255,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	947,052 円	31,568,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 992,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	255,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,764,052 円　（　　　　　　 5,327 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 35 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,303,500 円（　　　　　 17,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,163,932 円
②総費用	5,764,052 円
③純収益　①－②	23,399,880 円
④建物等に帰属する純収益	19,303,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,096,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,982,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,576,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
厚木 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-8

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　川井　香苗

印

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市中依知字上原８１番１				②地積　(㎡)	1,082 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	事務所兼工場Ｓ2	店舗、倉庫等が混在する国道沿いの路線商業地域	東22m国道、三方路	水道、下水	本厚木 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 500 ｍ、北 500 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 1,082 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

本厚木駅北方

4.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道厚木ＩＣに近い国道沿いの路線商業地域で、周辺は自動車関連店舗や郊外型飲食店舗等が見られ、利用状
況に変化はなく、当面は現状を維持していくものと推測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚木市を中心に周辺市に広がる主要幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は自動車関連事業
や郊外型店舗を営む事業者等が中心であるが、高速道路のＩＣへの接近性も良好であることから、物流等多様な需要者
が想定される。このような地域では取引が少なく地価の把握も困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地にあるため、本来は投資採算性の観点から賃貸を想定した収益価格が重視されるべきであるが、低層店舗を
中心とした地域であり、投資額に見合うだけの収益は確保できず、収益価格は低位に求められた。一方取引事例比較法
では、規範性のある幹線道路沿いの取引事例から比準しており、市場の実態を反映したものとなっている。したがって
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏央道の全線開通を受けて圏央道周辺におけ
る大規模地への需要は堅調である。

圏央道のインターチェンジに近い国道沿いに
位置するため、需要は強含みで推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１２ -9	厚木市		貸家建付地	（　）	台形	西22m国道、東4m、二方路		準工 (70,200)
b	１０２１０１２Ｄ -165	厚木市		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、西8.4m、北3.2m、三方路		準工 (70,200)
c	１０２１００５ -10	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南8.5m、角地		準工 (70,200)
d	１０２１０１２Ｄ -172	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、南4m、角地		準工 (70,200)
e	１０２１０１２Ｄ -180	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	西28m国道、東4m、二方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,258	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	164,066	100 [ 123.6]	132,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 133,009	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,234	100 [ 105.0]	125,937		127,000
c	(　 ) 101,323	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	100,330	100 [ 84.8]	118,314		119,000
d	(　 ) 86,754	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	96,204	100 [ 85.5]	112,519		114,000
e	(　 ) 323,074	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	319,310	100 [ 143.3]	222,826		225,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

厚木 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,433,330	6,101,300	23,332,030	19,098,600	4,233,430	（　0.9512） 4,026,839	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	87,539,978 円　　　　（　 80,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,082 ㎡	35.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の賃貸市場から１～２階を店舗、３階を事務所を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	90.0	450.00	2,400	1,080,000	5.0	5,400,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	90.0	450.00	2,000	900,000	5.0	4,500,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	90.0	450.00	1,500	675,000	5.0	3,375,000
							0.0	0
～

～

計		1,500.00	90.0	1,350.00		2,655,000		13,275,000
								0

⑨年額支払賃料	2,655,000 円　×　12ヶ月　＝　 31,860,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,860,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,548,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,311,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,275,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,433,330 円　　　　（　 27,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００７Ｔ　　　　-1	2,876 ( 2,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	2,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１０１０Ｔ　　　　-25	1,999 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,913
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,390,000 円	278,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	955,800 円	31,860,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 975,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,224,000 円	278,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,101,300 円　（　　　　　　 5,639 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	278,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,098,600 円（　　　　　 17,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,433,330 円
②総費用	6,101,300 円
③純収益　①－②	23,332,030 円
④建物等に帰属する純収益	19,098,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,233,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,026,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,539,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900 円／㎡）