別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 厚木 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -28 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　河野　廣 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市愛甲西３丁目２９７７番１ ｢愛甲西３－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる住宅地域 北東6.3m市道、西側道 水道 愛甲石田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ市道 交通 施設 愛甲石田駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する住宅地域であり、線引きの見直しがなされる見通しもなく、当面現状を維持すると予測 する。近隣地域の住宅地に対する需給が均衡して、地価は横這いに転じ、当面この傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県央の厚木市、伊勢原市及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域が圏域となる。需要者の中心は 、厚木市内並びに周辺市町の居住者、通勤者で、地縁的選好性が強いもしくは取得価格の低さを優先する第一次取得者 である。最寄駅へはバス便となるが、市街化調整区域の中での交通利便性の比較優位性が認められて需給が均衡、地価 は横這いとなった。土地は１，０００万円程度、新築戸建は２，４００万円台の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域の特性との類似性が高い厚木市、伊勢原市内の市街化調整区域内で生成した多数の取引事例を収 集し、個別的要因もより近似する事例を選択して試算しており、説得力並びに信頼性は高い。一方、近隣地域内にはア パート等の賃貸用不動産はほとんど見当たらず、賃貸市場も成熟していないことから、収益還元法の適用はしないこと とした。以上により、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本厚木駅徒歩圏内の住宅地の需要が一層高ま り、バス便エリアの需要の減退が続くも、市 全体としての住宅地の地価は昨年と比べて下 落幅が縮小した。 最寄駅徒歩圏外周部分にあり、市街化調整区 域の中での交通利便性の比較優位性が認めら れ、需給が均衡して、地価は下落から横這い 傾向へと転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％