別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 厚木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -22 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岡田　輝彦 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市宮の里４丁目１２９１番６０ ｢宮の里４－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 本厚木 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 8.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 厚木市郊外の中規模住宅が建ち並ぶ大規模な住宅団地である。地域要因に大きな変動要因が認められないことか ら、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線本厚木駅を最寄り駅とするバス便の住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は 、厚木市又は周辺市町在住者が考えられる。近隣地域は、厚木市郊外に開発された大規模な住宅団地である。交通利便 性がかなり劣るため、需要は弱含みで推移している。中心価格帯は、１００㎡程度で土地で１，０００～１，５００万 円程度、新築建売で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、郊外の自用戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用での利用が多く、賃貸市場は成立していない。典型 的な需要者は、自己の住宅地として購入する個人が考えられる。当該需要者は、居住の快適性・利便性を重視し、市場 性に基づく実証的な比準価格の説得力は高い。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [122.8] [102.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚木市の人口は、微減傾向にある。住宅着工 は、ここ数年、概ね横ばい傾向にあったが、 平成３０年度に大幅増加となっている。 厚木市の地価は、市内中心部では上昇する地 域もあるが、最寄り駅から遠く利便性の劣る 地域は、下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.1 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％