鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２０１ -30	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	１０２１２０１Ｄ -20	秦野市		更地	（　）	ほぼ整形	南5m私道、南東14m、角地		１住居 (60,200)
c	１０２１２０２ -21	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０２１２０８ -8	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		１低専 (60,100)
e	１０２１２０８Ｄ -2	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、南東6.3m、角地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,196	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	73,955	100 [ 87.3]	84,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	85,600
b	(　 ) 79,179	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,850	100 [ 98.7]	77,862		78,600
c	(　 ) 63,790	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,471	100 [ 93.8]	67,666		68,300
d	(　 ) 68,087	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,575	100 [ 100.8]	65,055		65,700
e	(　 ) 94,224	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	90,328	100 [ 105.0]	86,027		86,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,900 円／㎡]

秦野 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,313,436	233,748	1,079,688	867,900	211,788	（　0.9692） 205,265	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,189,082 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専建築協定	50 ％	100 ％	100 ％	161 ㎡	11.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況・敷地規模等を勘案し、標準的な戸建住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,093	109,300	1.0	109,300
							1.0	109,300
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		109,300		109,300
								109,300

⑨年額支払賃料	109,300 円　×　12ヶ月　＝　 1,311,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,311,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 52,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,259,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	109,300 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 109,300 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 53,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,313,436 円　　　　（　 8,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２０３Ｔ　　　　-24	1,041 ( 998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,084	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,093 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１２０５Ｔ　　　　-26	1,115 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,095
c	１０２１２０９Ｔ　　　　-33	1,308 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,249

秦野 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	55,000 円	11,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	39,348 円	1,311,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 90,700 円	11,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	11,000 円	11,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,000 円	11,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 233,748 円　（　　　　　　 1,452 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	867,900 円（　　　　　 5,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,313,436 円
②総費用	233,748 円
③純収益　①－②	1,079,688 円
④建物等に帰属する純収益	867,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	205,265 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,189,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
秦野 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -12

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　下村　太

印

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市南矢名字宮田１８５７番３０				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）建築協定
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	西4.9m市道	水道、ガス、下水	東海大学前 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 161 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．９
ｍ市道

交通

施設

東海大学前駅南西方

1.6km

法令

規制

１低専
(50,100)
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測
される。周辺に店舗が少く、最寄駅からバス便であるため、地価は下落傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね秦野市及びその周辺市町の小田急小田原線沿線の住宅地域であると判定した。主な需要者は秦野市内
及びその周辺に居住するエンドユーザーである。近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。最寄駅
からバス便で傾斜地に造成された住宅団地であるため需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度
の更地で１，０００万円台前半、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域周辺から規範性の認められる複数の事例を収集して試算され信頼性は高い。周辺は最寄駅からバス
便で自用の戸建住宅が殆どである。収益価格は戸建住宅の賃貸を想定して求めたが、土地価格に見合う適正な賃料水準
が形成されていないため低位に試算された。従って、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視
し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,800 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[102.0]

100
[127.5]

[101.0]
100

74,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、輸出を中心に弱さが長引いているも
のの、緩やかに回復している。市内の不動産
市況は人口減少、高齢化が進む中で弱含みに
推移している。

最寄駅からバス便の傾斜地に造成された住宅
地域である。格別の地域要因の変動は認めら
れず今後も現状のまま推移すると予測される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２１１Ｄ -64	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、南西4.5m、角地		１低専 (60,100)
b	１０２１２１２Ｄ -22	秦野市		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０２１２０８ -9	秦野市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１０２１２０１Ｄ -20	秦野市		更地	（　）	不整形	南5m私道、南東14m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,479	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	72,391	100 [ 97.0]	74,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	75,400
b	(　 ) 81,282	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	91,610	100 [ 118.8]	77,113		77,900
c	(　 ) 84,984	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,905	100 [ 117.8]	68,680		69,400
d	(　 ) 79,179	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	78,451	100 [ 100.0]	78,451		79,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

秦野 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,242,917	226,817	1,016,100	820,560	195,540	（　0.9692） 189,517	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,867,694 円　　　　（　 24,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	55.89	Ｗ2	94.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専建築協定	50 ％	100 ％	100 ％	161 ㎡	11.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	94.81	100.0	94.81	1,149	108,937	1.0	108,937
							0.0	0
～

～

～

～

計		94.81	100.0	94.81		108,937		108,937
								0

⑨年額支払賃料	108,937 円　×　12ヶ月　＝　 1,307,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 94.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,307,244 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 65,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,241,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,937 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,242,917 円　　　　（　 7,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２０５Ｔ　　　　-26	1,115 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,115	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,150 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１２０５Ｔ　　　　-27	1,077 ( 1,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	52,000 円	10,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	39,217 円	1,307,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 85,800 円	10,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	10,400 円	10,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,400 円	10,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 226,817 円　（　　　　　　 1,409 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	10,400,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 94.81 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	820,560 円（　　　　　 5,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,242,917 円
②総費用	226,817 円
③純収益　①－②	1,016,100 円
④建物等に帰属する純収益	820,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	195,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	189,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,867,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,000 円／㎡）