別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 三浦 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -4 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　大久保　芳男 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 風致地区 (40,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東2.7m市道 水道 三崎口 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　２ ．７ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (40,160) 風致地区 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からバス圏の地域で、人口減少が続いているため、地価は下落傾向にある。格別の地域要因の変動は認 められず、今後も同様の傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市南部の既成住宅地域を主とする住宅地域である。需要者は、三浦市居住のエンドユーザーが中心 である。南部は市内でも人口の減少が特に大きい地域で、流入需要もほとんど見込めない状況が続いている。供給量も 少ないが、三崎口駅からバス便で、かつ、主要生活道路からも距離のある条件の劣る地域の地価は、下落幅が拡大して いる。標準地の周辺では、２００㎡・更地で、９００～１，０００万円前後の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には共同住宅も散見されるが、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。交通接近性 に劣るため、共同住宅の賃貸需要は限定的である。したがって、本鑑定評価においては、収益還元法により収益価格を 求めることを断念し、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を採用して、また、代表標準地の公示 価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [100.0] 100 [124.1] [101.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、輸出が引き続き弱含むなかで製造業 を中心に弱さが一段と増しているものの、緩 やかに回復している。緩やかな回復が続くこ とが期待される。 三浦市の人口減少は続いており、また、横須 賀市内の住宅地の価格が値頃感を増している こともあり、住宅需要は減退している。 東側接道の、日照等の面で優れた画地である 。格別の個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -8.2 ％  ％