鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１００１ -14	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０２１０１５ -35	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東4.6m市道、北東4.7m、角地		１低専 (70,100)
c	１０２１００３ -16	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西3m、角地		１低専 (70,100)
d	１０２１０１２Ｄ -83	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１０２１００５ -29	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	南東4.5m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,237	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	261,337	100 [ 100.0]	261,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 219,720	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	220,821	100 [ 100.0]	220,821		221,000
c	(　 ) 271,613	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	259,467	100 [ 101.9]	254,629		255,000
d	(　 ) 207,220	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	231,626	100 [ 88.2]	262,615		263,000
e	(　 ) 197,084	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	228,226	100 [ 84.2]	271,052		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

茅ケ崎 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,711,958	570,906	3,141,052	1,714,770	1,426,282	（　0.9696） 1,382,923	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	28,810,896 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	Ｗ2	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	190 ㎡	12.5 m x 15.2 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ約４０㎡各階２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.00	100.0	81.00	1,882	152,442	1.0	152,442
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.00	100.0	81.00	1,920	155,520	1.0	155,520
							0.0	0
～

～

～

計		162.00	100.0	162.00		307,962		307,962
								0

⑨年額支払賃料	307,962 円　×　12ヶ月　＝　 3,695,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,695,544 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 154,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,709,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,962 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,956 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,711,958 円　　　　（　 19,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００５Ｔ　　　　-23	1,669 ( 1,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,922 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１００５Ｔ　　　　-24	2,207 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [113.3]	100 [ 98.0]	2,028
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,500 円	21,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,906 円	3,863,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,906 円　（　　　　　　 3,005 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0783	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 40 ％　＋　0.0844 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,714,770 円（　　　　　 9,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,711,958 円
②総費用	570,906 円
③純収益　①－②	3,141,052 円
④建物等に帰属する純収益	1,714,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,426,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,382,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,810,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
茅ケ崎 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -2

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

印

TEL.

鑑定評価額

49,600,000 円

１㎡当たりの価格

261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市東海岸南６丁目８９１０番１９｢東海岸南６－６－１７｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が多い住宅地域	北5.7m市道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 130 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．７ｍ市道　

交通

施設

茅ケ崎駅南東方

2.0km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

湘南イメージがある中規模一般住宅が多い住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持していくものと予想する。
地域要因に特段の変化もなく、需要は堅調であり、地価水準は当面微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茅ケ崎市南部の湾岸エリアに位置し、ＪＲ東海道本線茅ケ崎駅及び辻堂駅から徒歩乃至徒歩限界圏の住宅
地域で、湘南イメージがあり選好性が高い。需要者は東京都心方面や神奈川県内に通勤する勤労世帯等が中心である。
茅ケ崎市内からの移動、マンションの買い換え需要者も見られる。近年震災津波懸念から需要が低迷したが徐々に回復
しつつある。土地１９０㎡程度で５０００万円前後、新築戸建住宅は６５００万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格が得られた。比準価格は茅ケ崎市の南部エリアで徒歩～徒歩限界圏にある事例を中心に採用し、低
層住宅地としての市場性を反映した値を得た。収益価格は最有効使用の共同住宅を想定して求めたが、賃料や諸経費の
変動を的確に反映することには限界があった。標準地の近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件では比準価
格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との秤量的均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 253,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

261,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茅ケ崎市は首都圏のベッドタウンとして機能
している。人口は微増傾向にある。地価は安
定的に推移し、徒歩圏外を除き、緩やかな上
昇基調にある。

茅ケ崎駅から徒歩限界圏の閑静な住宅地域で
ある。湾岸エリアにあるので津波懸念から需
要は低迷したが、現在は回復基調にある。

北道路であり、日照、居住の快適性等におい
て特段の優位性は認められない。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１２Ｄ -109	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、南西4m、角地		１低専 (70,100)
b	１０２１００３ -2	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		１住居高度地区 (70,180)
c	１０２１００３ -16	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西3m、角地		１低専 (70,100)
d	１０２１００３ -44	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、西4m、角地		１低専 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,913	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	249,742	100 [ 90.6]	275,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 247,866	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	246,639	100 [ 90.6]	272,228		272,000
c	(　 ) 271,613	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	259,467	100 [ 102.8]	252,400		252,000
d	(　 ) 243,306	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	234,884	100 [ 90.1]	260,693		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

茅ケ崎 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,860,095	571,561	3,288,534	1,777,410	1,511,124	（　0.9696） 1,465,186	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	30,524,708 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.15	Ｗ2	162.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	190 ㎡	12.5 m x 15.2 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

茅ケ崎駅から徒歩限界圏にあるが周辺にはアパート等も存する。１戸当たり４０㎡程度、２ＤＫタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.15	100.0	81.15	1,876	152,237	2.0	304,474
							1.0	152,237
2～ 2	住宅	81.15	100.0	81.15	1,914	155,321	2.0	310,642
							1.0	155,321
～

～

～

計		162.30	100.0	162.30		307,558		615,116
								307,558

⑨年額支払賃料	307,558 円　×　12ヶ月　＝　 3,690,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,690,696 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 154,348 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,704,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	615,116 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,558 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 149,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,860,095 円　　　　（　 20,316 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００６Ｔ　　　　-16	1,853 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,998 円/㎡　月額支払賃料（　 1,914 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１００５Ｔ　　　　-24	2,207 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	2,128
c	１０２１００６Ｔ　　　　-15	2,010 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,903

茅ケ崎 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,500 円	22,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,761 円	3,858,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,900 円	22,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,561 円　（　　　　　　 3,008 円／㎡）　　（経費率　　 14.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 162.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0783	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 40 ％　＋　0.0844 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,777,410 円（　　　　　 9,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,860,095 円
②総費用	571,561 円
③純収益　①－②	3,288,534 円
④建物等に帰属する純収益	1,777,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,511,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,465,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,524,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）