鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１００１ -16	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		１低専 (70,150)
b	１０２１０１５ -19	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、南3m、角地		１低専 (80,150)
c	１０２１００３ -16	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西3m、角地		１低専 (70,100)
d	１０２１０１２Ｄ -83	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１０２１００１ -14	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,970	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	260,590	100 [ 91.8]	283,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 234,444	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	228,583	100 [ 87.6]	260,939		264,000
c	(　 ) 271,613	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	261,276	100 [ 100.9]	258,945		262,000
d	(　 ) 207,220	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	245,251	100 [ 90.0]	272,501		275,000
e	(　 ) 208,237	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	256,213	100 [ 90.0]	284,681		288,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

茅ケ崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,267,259	628,796	3,638,463	1,973,160	1,665,303	（　0.9696） 1,614,678	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	33,639,125 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅		Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	194 ㎡	12.8 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ：２ＤＫ、平均専有面積：約４５㎡の住宅４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,820	163,800	1.0	163,800
							1.0	163,800
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,870	168,300	1.0	168,300
							1.0	168,300
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		332,100		332,100
								332,100

⑨年額支払賃料	332,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,985,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,985,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 170,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,102,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 332,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,799 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,267,259 円　　　　（　 21,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００６Ｔ　　　　-14	1,891 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１００６Ｔ　　　　-16	1,853 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	1,881
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,196 円	4,273,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 628,796 円　（　　　　　　 3,241 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0783	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 40 ％　＋　0.0844 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,973,160 円（　　　　　 10,171 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,267,259 円
②総費用	628,796 円
③純収益　①－②	3,638,463 円
④建物等に帰属する純収益	1,973,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,665,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,614,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,639,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
茅ケ崎 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　田邊　和之

印

TEL.

鑑定評価額

52,200,000 円

１㎡当たりの価格

269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市東海岸南１丁目１１４２７番３３｢東海岸南１－１９－７｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	東4m私道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 194 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ私
道

交通

施設

茅ケ崎駅南方

1.3km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

海岸に近い低層住宅が建ち並ぶ良好な住環境の住宅地域である。津波懸念は収束していないものの「東海岸」ブ
ランドの人気は高く、地価は緩やかな強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茅ケ崎駅南方、海側の住宅地域。旧来より土地利用が進んでいるエリアで中古住宅の流通が多く、規模の
大きい画地の細分による建売分譲も見られる。主要な需要者は茅ケ崎市内に居住・勤務または都心・横浜方面へ通勤す
る一次及び二次取得者等であり、市外からの転入者も多い。需給の中心価格帯は土地が４０～６０坪で３５００～５２
００万円程度で、規模・形状等の画地条件や前面道路の幅員状況等により幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

海岸に近い生活環境を指向する単身者向けアパート、賃貸マンションも見られるが、自用の低層住宅が支配的な住宅地
域である。第１種低層住居専用地域内にあり高度利用を前提とした収益物件には不向きで収益価格は低位に試算された
。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 253,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.0]

[101.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

辻堂駅徒歩圏、茅ケ崎駅南方の東海岸地区の
需要は強い。市北部の需要も堅堅いがミニ開
発による供給も多く、一部で低価格化が見ら
れる。

海に近く湘南茅ケ崎のイメージを代表する高
価格帯の住宅地域。津波懸念は残るが都心方
面からの需要は底堅く徒歩限界圏の地価も強
含みにある。

東方位でありやや効用が優る。個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１５ -31	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m未舗装私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)
b	１０２１００３ -16	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西3m、角地		１低専 (70,100)
c	１０２１００３ -5	茅ケ崎市		建付地	（　）	台形	北4m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)
d	１０２１０１２Ｄ -113	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,204	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	307,995	100 [ 114.5]	268,991	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 271,613	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	262,995	100 [ 105.1]	250,233		253,000
c	(　 ) 267,369	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	275,281	100 [ 93.0]	296,001		299,000
d	(　 ) 268,523	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	269,321	100 [ 96.0]	280,543		283,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 277,000 円／㎡]

茅ケ崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,193,693	622,153	3,571,540	1,926,180	1,645,360	（　0.9696） 1,595,341	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	33,236,271 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.88	ＬＳ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	194 ㎡	12.8 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ４戸、平均専有面積約４６㎡。駐車場は敷地内に３台分とする。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	91.09	100.0	91.09	1,793	163,324	2.0	326,648
							0.0	0
2～	居宅	91.09	100.0	91.09	1,868	170,156	2.0	340,312
							0.0	0
～

～

～

計		182.18	100.0	182.18		333,480		666,960
								0

⑨年額支払賃料	333,480 円　×　12ヶ月　＝　 4,001,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,001,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 174,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,187,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	666,960 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,193,693 円　　　　（　 21,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００６Ｔ　　　　-16	1,853 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	1,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,868 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１００７Ｔ　　　　-24	1,849 ( 1,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	1,925
c	１０２１００６Ｔ　　　　-15	2,010 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	2,094

茅ケ崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	24,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,853 円	4,361,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 622,153 円　（　　　　　　 3,207 円／㎡）　　（経費率　　 14.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0783	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 40 ％　＋　0.0844 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,926,180 円（　　　　　 9,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,193,693 円
②総費用	622,153 円
③純収益　①－②	3,571,540 円
④建物等に帰属する純収益	1,926,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,645,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,595,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,236,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）