鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２０１Ｄ -45	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		１中専高度1種最高12m (60,150)
b	１０２１２０２ -23	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区1種その他 (60,150)
c	１０２１２１２Ｄ -3	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、南西4m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０２１２０３Ｄ -27	小田原市		更地	（　）	長方形	南東36m県道、中間画地		１住居高度2種最高15m 土地区画整理促進 (60,200)
e	１０２１２０６Ｄ -34	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東36m県道、北6m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,979	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	115,046	100 [ 95.2]	120,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 130,282	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	133,912	100 [ 110.4]	121,297		121,000
c	(　 ) 99,937	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.3]	127,733	100 [ 121.7]	104,957		105,000
d	(　 ) 114,402	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	111,037	100 [ 99.2]	111,932		112,000
e	(　 ) 102,138	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 78.0]	129,375	100 [ 112.7]	114,796		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

小田原 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,998,132	338,074	1,660,058	1,263,360	396,698	（　0.9711） 385,233	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,861,898 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.54	ＬＳ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	150 ％	150 ％	117 ㎡	9.8 m x 11.8 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡程度の小世帯向け１ＤＫ、４戸、駐車場１台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	57.96	100.0	57.96	1,392	80,680	1.0	80,680
							1.0	80,680
2～ 2	居宅	57.96	100.0	57.96	1,420	82,303	1.0	82,303
							1.0	82,303
～

～

～

計		115.92	100.0	115.92		162,983		162,983
								162,983

⑨年額支払賃料	162,983 円　×　12ヶ月　＝　 1,955,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,955,796 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　％　＝　　 97,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,918,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	162,983 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,548 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,983 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 78,578 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,998,132 円　　　　（　 17,078 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２１１Ｔ　　　　-2	1,744 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	1,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,481 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１２０４Ｔ　　　　-24	1,746 ( 1,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,480
c	１０２１２０９Ｔ　　　　-17	1,610 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,464

小田原 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,474 円	2,015,796　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 134,400 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 338,074 円　（　　　　　　 2,890 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,263,360 円（　　　　　 10,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,998,132 円
②総費用	338,074 円
③純収益　①－②	1,660,058 円
④建物等に帰属する純収益	1,263,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	396,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,233 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,861,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小田原 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -34

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　山口　隆一

印

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度1種最高12m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅の多い区画の整った住宅地域	北4.8m市道	水道、ガス、下水	螢田 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.8 ｍ、奥行　約　　 11.8 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．８
ｍ市道

交通

施設

螢田駅南東方

500m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。地価水
準は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急小田原線及び大雄山線沿線で、小田原市及び近隣市町に存する住宅地域一円である。需要者は、
小田原市及び近隣市町の居住者で一次取得者層が殆どを占める。需給関係は、駅徒歩圏内ではあるものの、都心への時
間距離に劣ることや人口・世帯数の減少等により、有効需要が減退傾向にある。取引の中心価格帯は、標準的な土地で
１４００万円前後、新築戸建で総額２９００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心に、アパート等も混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益
価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的の取引が中心の住宅地域であるので、比準
価格を重視し、収益価格は参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 130,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[113.4]

[100.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は雇用・所得の改善により引き続き緩や
かな回復基調。市内地価は人口減少・高齢化
の進行により総じて下落傾向。立地格差によ
る二極化が進行。

駅より徒歩圏内の既存住宅地域。中小規模の
一般住宅が多い区画の整った地域。地域要因
に特別な変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２０１Ｄ -45	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		１中専高度1種最高12m (60,150)
b	１０２１２０２ -25	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	１０２１２０６Ｄ -1	小田原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5m道路、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	１０２１２１１Ｄ -96	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、北4.5m、準角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,979	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	115,046	100 [ 98.9]	116,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 114,514	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,941	100 [ 99.5]	114,514		115,000
c	(　 ) 116,101	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	113,457	100 [ 94.9]	119,554		120,000
d	(　 ) 108,779	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	105,153	100 [ 87.5]	120,175		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

小田原 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,916,751	317,022	1,599,729	1,173,120	426,609	（　0.9711） 414,280	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,454,694 円　　　　（　 72,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.54	ＬＳ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高12m	60 ％	150 ％	150 ％	117 ㎡	9.8 m x 11.8 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けまたはファミリータイプの共同住宅、間取：１ＤＫ、平均専用面積約２９㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	57.96	100.0	57.96	1,362	78,942	1.0	78,942
							1.0	78,942
2～ 2	居宅	57.96	100.0	57.96	1,390	80,564	1.0	80,564
							1.0	80,564
～

～

～

計		115.92	100.0	115.92		159,506		159,506
								159,506

⑨年額支払賃料	159,506 円　×　12ヶ月　＝　 1,914,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,914,072 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,563 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,837,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	159,506 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 159,506 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,711 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,916,751 円　　　　（　 16,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２１３Ｔ　　　　-30	1,467 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１２０６Ｔ　　　　-15	1,326 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,411
c	１０２１２０３Ｔ　　　　-3	1,242 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,307

小田原 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	15,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	57,422 円	1,914,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,800 円	15,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	15,600 円	15,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,600 円	15,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 317,022 円　（　　　　　　 2,710 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,173,120 円（　　　　　 10,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,916,751 円
②総費用	317,022 円
③純収益　①－②	1,599,729 円
④建物等に帰属する純収益	1,173,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	426,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	414,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,454,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,300 円／㎡）