鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２０５ -2	小田原市		建付地	（　）	長方形	東4m未舗装私道、中間画地		準住居高度2種最高15m (60,160)
b	１０２１２０５ -3	小田原市		建付地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
c	１０２１２０５ -4	小田原市		建付地	（　）	長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
d	１０２１２０２ -23	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
e	１０２１２１１ -21	小田原市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		準工高度2種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,564	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	130,300	100 [ 102.9]	126,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 119,820	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	121,920	100 [ 100.0]	121,920		124,000
c	(　 ) 116,959	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	116,605	100 [ 100.9]	115,565		118,000
d	(　 ) 130,282	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	135,032	100 [ 103.9]	129,963		133,000
e	(　 ) 110,008	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,348	100 [ 95.8]	114,142		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

小田原 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,453,885	428,255	2,025,630	1,609,280	416,350	（　0.9711） 404,317	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,251,367 円　　　　（　 61,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.50	ＬＳ2	147.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高12m	60 ％	150 ％	150 ％	134 ㎡	12.3 m x 10.9 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向けの共同住宅で、住宅のタイプは２ＤＫ、４戸、平均専有面積は約３７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.70	100.0	73.70	1,311	96,621	1.0	96,621
							1.0	96,621
2～ 2	住宅	73.70	100.0	73.70	1,352	99,642	1.0	99,642
							1.0	99,642
～

～

～

計		147.40	100.0	147.40		196,263		196,263
								196,263

⑨年額支払賃料	196,263 円　×　12ヶ月　＝　 2,355,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,355,156 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 117,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,357,398 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,263 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,263 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 94,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,453,885 円　　　　（　 18,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２０３Ｔ　　　　-9	1,358 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,352 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１２０３Ｔ　　　　-10	1,498 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	1,459
c	１０２１２０３Ｔ　　　　-1	1,529 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,418

小田原 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,255 円	2,475,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,200 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 428,255 円　（　　　　　　 3,196 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 147.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,609,280 円（　　　　　 12,010 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,453,885 円
②総費用	428,255 円
③純収益　①－②	2,025,630 円
④建物等に帰属する純収益	1,609,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	416,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	404,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,251,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小田原 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -27

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　下村　太

印

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市扇町５丁目６４番２３１｢扇町５－１４－１２－２３１｣				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度1種最高12m
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東4.8m市道	水道、ガス、下水	五百羅漢 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.3 ｍ、奥行　約　　 10.9 ｍ、規模　　 134 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．８
ｍ市道

交通

施設

五百羅漢駅南東方

420m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

区画の整った住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。最寄
駅から徒歩圏であるが、周辺にスーパーマーケット等が少なく、地価は下落基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね小田原市内の住宅地域である。主な需要者は小田原市内及びその周辺に居住するエンドユーザーであ
る。最寄駅は伊豆箱根鉄道大雄山線「五百羅漢」駅であるが小田急小田原線「足柄」駅へも徒歩圏で交通利便性は比較
的良好である。しかし、スーパーマーケット等の店舗が少ないため需要はやや弱含みである。１００㎡台前半程度の更
地で１，５００万円弱、同規模の新築戸建住宅で２，５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の認められる複数の事例を収集して求められ信頼性は高い。中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った
住宅地域で自用の戸建住宅が中心である。賃貸アパートは少なく土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない
ため収益価格は低位に試算された。以上より、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 130,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[116.8]

[102.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、輸出を中心に弱さが長引いているも
のの、緩やかに回復している。県西部の不動
産市況は人口減少、高齢化が進む中で弱含み
に推移している。

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
である。格別の地域要因の変動は認められず
今後も現状のまま推移すると予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２０５ -3	小田原市		建付地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
b	１０２１２１２Ｄ -31	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東3m、角地		準工高度2種最高15m (60,200)
c	１０２１２０５ -4	小田原市		建付地	（　）	長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
d	１０２１２１２ -7	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南5m、角地		１住居高度2種最高15m (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,820	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	121,409	100 [ 108.0]	112,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 109,385	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	120,445	100 [ 105.5]	114,166		116,000
c	(　 ) 116,959	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	114,990	100 [ 80.8]	142,314		145,000
d	(　 ) 129,527	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	124,497	100 [ 111.6]	111,556		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

小田原 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,489,066	441,501	2,047,565	1,669,440	378,125	（　0.9711） 367,197	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,493,816 円　　　　（　 55,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高12m	60 ％	150 ％	150 ％	134 ㎡	12.3 m x 10.9 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、平均専有面積３７㎡、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.00	100.0	74.00	1,336	98,864	1.0	98,864
							1.0	98,864
2～ 2	住宅	74.00	100.0	74.00	1,363	100,862	1.0	100,862
							1.0	100,862
～

～

～

計		148.00	100.0	148.00		199,726		199,726
								199,726

⑨年額支払賃料	199,726 円　×　12ヶ月　＝　 2,396,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,396,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 125,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,390,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	199,726 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 199,726 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,489,066 円　　　　（　 18,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２０５Ｔ　　　　-7	1,313 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,422 円/㎡　月額支払賃料（　 1,363 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１２０５Ｔ　　　　-8	1,061 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,347
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	22,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,501 円	2,516,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,501 円　（　　　　　　 3,295 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,669,440 円（　　　　　 12,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,489,066 円
②総費用	441,501 円
③純収益　①－②	2,047,565 円
④建物等に帰属する純収益	1,669,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	378,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	367,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,493,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,900 円／㎡）