鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９０８Ｄ -4	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北西13m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０２０９０９Ｄ -6	海老名市		建付地	（　）	台形	西8.3m市道、二方路		２住居地区計画等 (60,200)
c	１０２０９１７Ｄ -20	鎌倉市		建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１０２０９１７Ｄ -24	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ台形	南10.9m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	１０２０９２２ -36	藤沢市		底地	（　）	不整形	北11.9m市道、南西6m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 354,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	372,772	100 [ 74.8]	498,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	508,000
b	(　 ) 523,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	498,552	100 [ 97.5]	511,335		522,000
c	(　 ) 487,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	406,603	100 [ 73.1]	556,228		567,000
d	(　 ) 472,066	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	472,066	100 [ 91.0]	518,754		529,000
e	(　 193,583) 430,184	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	439,412	100 [ 84.8]	518,175		529,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 522,000 円／㎡]

藤沢 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,176,614	10,319,995	35,856,619	32,060,800	3,795,819	（　0.9504） 3,607,546	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	76,756,298 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	213.25	ＲＣ8	1,509.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	261 ㎡	17.0 m x 14.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗（フロアー貸し）、３階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

同種の建物として標準的な共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.38	90.3	130.39	3,865	503,957	8.0	4,031,656
							2.0	1,007,914
2～ 2	店舗	195.00	92.5	180.40	3,285	592,614	8.0	4,740,912
							2.0	1,185,228
3～ 8	事務所	195.00	92.5	180.40	2,706	488,162	6.0	2,928,972
							2.0	976,324
～

～

計		1,509.38	92.3	1,393.19		4,025,543		26,346,400
								8,051,086

⑨年額支払賃料	4,025,543 円　×　12ヶ月　＝　 48,306,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,393.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,306,516 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,830,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,475,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,346,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 237,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,051,086 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,463,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,176,614 円　　　　（　 176,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９２２Ｔ　　　　-58	2,986 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,110 円/㎡　月額支払賃料（　 3,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９２２Ｔ　　　　-59	2,145 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 56.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,796
c	１０２０９２２Ｔ　　　　-60	3,851 ( 3,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,452

藤沢 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,330,000 円	466,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,449,195 円	48,306,516　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,531,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,844,500 円	466,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	699,000 円	466,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	466,000 円	466,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,319,995 円　（　　　　　　 39,540 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	466,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,509.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,060,800 円（　　　　　 122,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,176,614 円
②総費用	10,319,995 円
③純収益　①－②	35,856,619 円
④建物等に帰属する純収益	32,060,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,795,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,607,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,756,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
藤沢 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-13

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

印

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

514,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市辻堂２丁目１６４８番５｢辻堂２－９－３｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ8	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東（駅前広場）道路、東側道	水道、ガス、下水	辻堂駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 55 ｍ、南 15 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 261 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場接面

交通

施設

辻堂駅東方駅前広場接
面

法令

規制

近商
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

「辻堂」駅南口のロータリーに面し、中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特段の地域要因の
変動は認められないことから、地価は現状維持のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 524,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 291,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は「辻堂」駅を中心に、藤沢市及び隣接する茅ヶ崎市のＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線沿線の商業地域で
ある。主な需要者は収益物件の取得を目的とする投資家等であるが、市内における事業者も含む。新規供給、成約件数
は少なくかつ賃貸市況も大きな変動は見られず、地価は総じて横ばいの状況にある。取引価格帯は立地条件、画地規模
によりばらつきがあり、総額での中心価格帯は見出し難いが、単価では１㎡当り５０万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗付事務所、賃貸マンション等が建ち並ぶ「辻堂」駅南口の商業地域に存する。駅北口と比較して集客力が弱く、既
存の店舗、事務所ビルの他賃貸マンションの供給があるものの、価格に見合った収益性が確保できない状況にある。よ
って、不動産の市場性を適切に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を多く含み、相対的な信頼性がやや
劣る収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 412,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[ 83.8]

[102.0]
100

514,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあるものの、海外
経済や消費税引上げ後の消費者マインド等に
不透明な状況もあり、今後の動向には留意が
必要である。

辻堂駅南口の駅前ロータリーに面する商業地
域。地域要因に大きな変動はないことから、
地価は当面、横這い傾向にある。

地域内の標準的画地であり、代替・競争関係
にある他の不動産と比較して、特に着目する
個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.3
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９０５Ｄ -36	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、南東8m、角地		商業 (90,400)
b	１０２０９２２Ｄ -46	藤沢市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (80,240)
c	１０２０９１５Ｄ -37	藤沢市		更地	（　）	長方形	東18m国道、南6m、角地		２住居 (70,200)
d	１０２０９１７ -10	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、西5.5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,363	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	597,372	100 [ 117.0]	510,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	521,000
b	(　 ) 605,327	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	613,196	100 [ 115.1]	532,751		543,000
c	(　 ) 626,899	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	606,599	100 [ 110.3]	549,954		561,000
d	(　 ) 343,635	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	332,401	100 [ 69.1]	481,043		491,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 524,000 円／㎡]

藤沢 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,426,799	9,536,322	32,890,477	29,033,600	3,856,877	（　0.9266） 3,573,782	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	76,037,915 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	215.00	ＲＣ8	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	261 ㎡	17.0 m x 14.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して１階、２階を店舗、３階～８階を事務所と想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物の標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	3,683	483,394	6.0	2,900,364
							1.0	483,394
2～ 2	店舗	200.00	90.0	180.00	3,000	540,000	6.0	3,240,000
							1.0	540,000
3～ 8	事務所	200.00	90.0	180.00	2,500	450,000	4.0	1,800,000
							1.0	450,000
～

～

計		1,575.00	88.3	1,391.25		3,723,394		16,940,364
								3,723,394

⑨年額支払賃料	3,723,394 円　×　12ヶ月　＝　 44,680,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,391.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,680,728 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,574,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,106,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,940,364 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 155,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,723,394 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,164,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,426,799 円　　　　（　 162,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０２Ｔ　　　　-36	3,177 ( 3,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.7]	100 [ 90.0]	3,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,683 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９０９Ｔ　　　　-90	3,065 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.5]	100 [ 95.0]	3,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,110,000 円	422,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,340,422 円	44,680,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,549,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,481,500 円	422,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	633,000 円	422,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,536,322 円　（　　　　　　 36,538 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	422,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,033,600 円（　　　　　 111,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,426,799 円
②総費用	9,536,322 円
③純収益　①－②	32,890,477 円
④建物等に帰属する純収益	29,033,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,856,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,573,782 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,037,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）