鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９２２Ｄ -70	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１０２０９１０Ｄ -112	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東14.2m国道、北6m、角地		近商 (90,200)
c	１０２０９１７Ｄ -10	藤沢市		建付地	（　）	台形	西8.9m市道、東3.6m、二方路		近商 (90,200)
d	１０２０９０５Ｄ -9	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１０２０９０７ -35	鎌倉市		更地	（　）	不整形	南西6.9m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,524	100 [ 91.3]	298,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 265,104	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,480	100 [ 96.8]	260,826		261,000
c	(　 ) 354,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	307,261	100 [ 98.8]	310,993		311,000
d	(　 ) 189,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,645	100 [ 73.9]	256,624		257,000
e	(　 ) 180,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	200,607	100 [ 76.2]	263,264		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

藤沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,935,948	660,764	3,275,184	2,290,610	984,574	（　0.9715） 956,514	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,927,375 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	78.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	99 ㎡	9.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階を住宅と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	2,756	206,700	6.0	1,240,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,926	144,450	2.0	288,900
							1.0	144,450
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		351,150		1,529,100
								144,450

⑨年額支払賃料	351,150 円　×　12ヶ月　＝　 4,213,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,213,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,876,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,529,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,068 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 45,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,935,948 円　　　　（　 39,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０７Ｔ　　　　-54	4,060 ( 3,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,770 円/㎡　月額支払賃料（　 2,756 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９０７Ｔ　　　　-55	4,099 ( 3,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,153
c	１０２０９０７Ｔ　　　　-56	1,845 ( 1,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,306

藤沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,500 円	30,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,414 円	4,213,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,300 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	45,150 円	30,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 660,764 円　（　　　　　　 6,674 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,290,610 円（　　　　　 23,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,935,948 円
②総費用	660,764 円
③純収益　①－②	3,275,184 円
④建物等に帰属する純収益	2,290,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	984,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	956,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,927,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
藤沢 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-10

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

印

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２｢鵠沼桜が岡３－５－６｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	本鵠沼 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

本鵠沼駅南東方

110m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅から続く低層店舗の建ち並ぶ近隣商業地域にある。地域要因は、著しく変容させる特段の要因が無く、今後も
現状を維持しつつ、地価は、概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急江ノ島線及び江ノ島電鉄沿線の駅前商業地域を中心に、藤沢市南部の圏域にある商業地域である
。近隣住民を対象とする小規模店舗を主体とする商業地の為に、需要者は、同一需給圏内の小規模事業者等が中心であ
る。商況には大きな変化はなく、地価は安定的に推移している。物件の個別性と取引条件等により取引価格に開差はあ
るが、単価面では、土地１㎡あたり３０万円前後までの需要が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅から続く低層店舗の建ち並ぶ近隣商業地域にあって、土地効率利用度の低い低層建物が多くを占め、収益価格は低位
に試算された。取引の中心は、収益性に着目してなされているケースが少ない為、自用目的での取引が多くを占める。
比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 302,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[110.7]

[100.0]
100

273,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策等から、都心部を中心に不動産
市況の過熱が続いており、その影響から、藤
沢市の商業中心地の不動産市況にも改善傾向
が見られる。

駅前の近隣商業地域にあって、老朽建物の建
替等が見られるものの、地域要因に特段の大
きな変動はなく、地価は概ね横這い傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９０９Ｄ -5	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０２０９１７Ｄ -8	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南17m国道、中間画地		近商 (79,200)
c	１０２０９１０Ｄ -202	藤沢市		更地	（　）	台形	南西11.7m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	１０２０９１１Ｄ -18	藤沢市		更地	（　）	不整形	南西9m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,131	100 [ 96.6]	266,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 323,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	323,883	100 [ 110.2]	293,905		294,000
c	(　 ) 234,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	234,174	100 [ 86.1]	271,979		272,000
d	(　 ) 305,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	311,511	100 [ 105.7]	294,712		295,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

藤沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,861,299	645,265	3,216,034	2,229,730	986,304	（　0.9715） 958,194	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,962,375 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	77.00	ＬＳ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	99 ㎡	9.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロアー貸し　２階：平均専有面積約３６㎡程度のファミリータイプ２ＤＫ　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	100.0	73.00	2,776	202,648	6.0	1,215,888
							0.0	0
2～ 2	住宅	73.00	100.0	73.00	1,943	141,839	2.0	283,678
							1.0	141,839
～

～

～

計		146.00	100.0	146.00		344,487		1,499,566
								141,839

⑨年額支払賃料	344,487 円　×　12ヶ月　＝　 4,133,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,133,844 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,803,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,499,566 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 141,839 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 44,367 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,861,299 円　　　　（　 39,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９２２Ｔ　　　　-52	2,783 ( 2,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,790 円/㎡　月額支払賃料（　 2,776 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９２２Ｔ　　　　-53	2,480 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,624
c	１０２０９２２Ｔ　　　　-54	2,722 ( 2,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,749

藤沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,015 円	4,133,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,700 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	43,950 円	29,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 645,265 円　（　　　　　　 6,518 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,229,730 円（　　　　　 22,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,861,299 円
②総費用	645,265 円
③純収益　①－②	3,216,034 円
④建物等に帰属する純収益	2,229,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	986,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	958,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,962,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）