鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９１５ -39	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０２０９１５ -41	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4.5m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１０２０９１５ -38	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０２０９１５Ｄ -23	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０２０９０６ -50	藤沢市		更地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,327	100 [ 101.0]	148,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 128,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	127,326	100 [ 97.0]	131,264		131,000
c	(　 ) 132,020	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	130,713	100 [ 94.0]	139,056		139,000
d	(　 ) 144,422	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	142,992	100 [ 98.0]	145,910		146,000
e	(　 ) 130,304	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	141,635	100 [ 101.0]	140,233		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

藤沢 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在する宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,418,245	393,732	2,024,513	1,360,680	663,833	（　0.9696） 643,652	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,409,417 円　　　　（　 87,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	154 ㎡	12.8 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり３０㎡、２Ｋの若年層向ファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,570	94,200	2.0	188,400
							1.0	94,200
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,625	97,500	2.0	195,000
							1.0	97,500
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		191,700		383,400
								191,700

⑨年額支払賃料	191,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,300,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,300,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,322,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,642 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,418,245 円　　　　（　 15,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０３Ｔ　　　　-39	1,912 ( 1,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,696 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０９０３Ｔ　　　　-40	1,445 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	1,655
c	１０２０９０３Ｔ　　　　-41	1,439 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	1,648

藤沢 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	17,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,332 円	2,444,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 143,500 円	17,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	26,100 円	17,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 393,732 円　（　　　　　　 2,557 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,360,680 円（　　　　　 8,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,418,245 円
②総費用	393,732 円
③純収益　①－②	2,024,513 円
④建物等に帰属する純収益	1,360,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	663,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	643,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,409,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
藤沢 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -7

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　磯部　伸夫

印

TEL.

鑑定評価額

21,400,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市下土棚字新屋敷５３８番１８				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほか共同住宅も見られる既成住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	長後 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 154 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４ｍ
市道

交通

施設

長後駅南西方

600m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅が見られる住宅地域である。今後も同様の環境を継続すると予測される。駅徒歩圏の地域で
あり、地価は値ごろ感もあって、横這い傾向又は小幅な上昇の兆しが見えるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急江ノ島線の各駅を最寄とする地域で、特に市域北部に存する住宅地域である。需要者は市内居住者
が中心であるが、都心通勤圏にある為、圏外からの転入者も見られ、細分化された住宅では１次取得者が大半をしめ、
標準規模では２次取得者も見られる。小規模の物件に需要が集中する傾向があり、駅に近くやや強気な動きも見られる
。土地は１５０㎡程度で２，０００万円台前半、新築の戸建物件は４，０００万円程度の物件が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、駅徒歩圏であり、アパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中
心である。比準価格は同一最寄駅の類似性の高い事例に基づき試算された。収益価格は、収益性よりも居住の快適性を
重視する地域の実情を反映して、比準価格に比し低位に求められた。以上、市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -53 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 184,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[130.1]

[100.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は増加傾向が続いている。高齢化率
は県平均と同程度である。不動産市況は利便
性により二極化する傾向が強まっている。

一般住宅、共同住宅が見られる既成住宅地域
であり、需給は堅調な推移をしている。地域
要因に大きな変動はない。

大きな個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９１５ -41	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4.5m市道、中間画地		１低専 (40,60)
b	１０２０９１５ -39	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０２０９１５ -37	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０２０９０５ -42	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m道路、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	127,326	100 [ 94.5]	134,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 150,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	143,169	100 [ 100.5]	142,457		142,000
c	(　 ) 160,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,036	100 [ 109.1]	143,938		144,000
d	(　 ) 125,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	117,974	100 [ 85.7]	137,659		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

藤沢 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,428,956	398,156	2,030,800	1,376,320	654,480	（　0.9696） 634,584	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,220,500 円　　　　（　 85,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	154 ㎡	12.8 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模ファミリー又は単身者用　４戸　平均専有面積３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,580	94,800	2.0	189,600
							1.0	94,800
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,630	97,800	2.0	195,600
							1.0	97,800
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		192,600		385,200
								192,600

⑨年額支払賃料	192,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,311,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,311,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,332,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 192,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,857 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,428,956 円　　　　（　 15,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０５Ｔ　　　　-27	1,713 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,702 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０９０５Ｔ　　　　-28	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,551
c	１０２０９０３Ｔ　　　　-40	1,445 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	1,759

藤沢 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,656 円	2,455,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,200 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	26,400 円	17,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 398,156 円　（　　　　　　 2,585 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,376,320 円（　　　　　 8,937 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,428,956 円
②総費用	398,156 円
③純収益　①－②	2,030,800 円
④建物等に帰属する純収益	1,376,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	634,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,220,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,800 円／㎡）