鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９０２ -6	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ台形	南西12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１０２０９０８ -17	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東6.5m、角地		２住居 (70,200)
c	１０２０９０５Ｄ -4	鎌倉市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	１０２０９１７ -10	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、西5.5m、角地		商業 (100,400)
e	１０２０９１７Ｄ -25	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 377,193	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	388,132	100 [ 95.0]	408,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	409,000
b	(　 ) 424,830	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	409,455	100 [ 95.0]	431,005		431,000
c	(　 ) 335,064	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	342,770	100 [ 85.5]	400,901		401,000
d	(　 ) 343,635	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	329,235	100 [ 84.0]	391,946		392,000
e	(　 ) 364,372	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	376,761	100 [ 89.3]	421,905		422,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 414,000 円／㎡]

鎌倉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,675,978	2,982,252	11,693,726	8,409,500	3,284,226	（　0.9497） 3,119,029	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	64,979,771 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	300 ％	171 ㎡	13.2 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所のフロアー貸し建物を想定

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

当該地域として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	4,300	430,000	10.0	4,300,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	125.00	90.0	112.50	3,000	337,500	6.0	2,025,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	125.00	90.0	112.50	2,700	303,750	6.0	1,822,500
							0.0	0
4～ 4	事務所	115.00	90.0	103.50	2,700	279,450	6.0	1,676,700
							0.0	0
～

計		490.00	87.4	428.50		1,350,700		9,824,200
								0

⑨年額支払賃料	1,350,700 円　×　12ヶ月　＝　 16,208,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,208,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,620,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,587,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,824,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,675,978 円　　　　（　 85,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０２Ｔ　　　　-18	2,694 ( 2,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,985	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０９０２Ｔ　　　　-19	3,370 ( 3,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	3,112
c	１０２０９０２Ｔ　　　　-21	3,075 ( 2,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	3,127

鎌倉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	486,252 円	16,208,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 560,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,500 円	121,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,982,252 円　（　　　　　　 17,440 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,409,500 円（　　　　　 49,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,675,978 円
②総費用	2,982,252 円
③純収益　①－②	11,693,726 円
④建物等に帰属する純収益	8,409,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,284,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,119,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,979,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
鎌倉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 5-4

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　増山　喜美雄

印

TEL.

鑑定評価額

70,300,000 円

１㎡当たりの価格

411,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市大船１丁目３３６番５２｢大船１－１６－４｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,300)
	1:1	店舗兼事務所Ｓ4	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北5m市道	水道、ガス、下水	大船 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.2 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ　市道

交通

施設

大船駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,300)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

買回り品主体の繁華性の高い駅前商業地の一角を占め、今後とも現状を維持していくものと予測する。地域性か
ら観光需要は見込み難いが、地域全体の選好性の高さから地価は強含みで推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 354,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線・横須賀線、小田急線主要駅周辺の商業地域。需要者は地縁的基盤を持つ事業者が中心で
、広域的展開をする事業者の商圏としては立地面でやや弱い。近隣地域は買回り品中心で繁華性の高い仲通り商店街に
近接しており、近隣型商業地として商圏は確立されている。物件の個別性と取引条件により取引価格には相違があり総
額での中心価格帯の把握は困難であるが、単価面では１㎡当り３０～５０万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は顧客基盤の確立された繁華な商業地域であるが、営業者の業態面から高度利用を図るまでの商業採算性はな
い。また、取引市場の中心は自用目的の圏内事業者で、投資採算性にやや劣る地域性から投資家の参入は限定的な状況
にある。以上の標準地の特質と市場実態を踏まえ、本件では同一需給圏内の規範性の高い取引事例から試算された比準
価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 412,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

410,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口の横這いと少子高齢化の進展傾向に変
化はなく、商工業基盤も大きな変動は見られ
ない。選好性の程度による不動産市場の二極
化が顕著である。

顧客交通量の多い駅前商業地としての商圏は
確立されており、再開発等も困難なことから
地域環境に変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０９０６ -4	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	西8.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０２０９０２ -12	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、南4.5m、角地		２住居 (70,200)
c	１０２０９１０ -25	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１０２０９２２ -36	藤沢市		底地	（　）	不整形	北11.9m市道、南西6m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	378,129	100 [ 90.1]	419,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	420,000
b	(　 ) 455,191	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	439,584	100 [ 105.4]	417,063		417,000
c	(　 ) 385,528	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	385,528	100 [ 94.8]	406,675		407,000
d	(　 193,583) 430,184	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	458,618	100 [ 110.3]	415,791		416,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 416,000 円／㎡]

鎌倉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在する宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,979,516	2,859,176	11,120,340	8,062,000	3,058,340	（　0.9497） 2,904,505	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	60,510,521 円　　　　（　 354,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	300 ％	171 ㎡	13.2 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階を事務所の中層ビルを想定した。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

同種の建物の標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	4,100	410,000	10.0	4,100,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	125.00	90.0	112.50	2,800	315,000	6.0	1,890,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	125.00	90.0	112.50	2,600	292,500	6.0	1,755,000
							0.0	0
4～ 4	事務所	115.00	90.0	103.50	2,600	269,100	6.0	1,614,600
							0.0	0
～

計		490.00	87.4	428.50		1,286,600		9,359,600
								0

⑨年額支払賃料	1,286,600 円　×　12ヶ月　＝　 15,439,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,439,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,543,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,895,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,359,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,979,516 円　　　　（　 81,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０５Ｔ　　　　-6	4,132 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,134 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０９０６Ｔ　　　　-37	4,109 ( 4,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,325
c	１０２０９０８Ｔ　　　　-19	3,571 ( 3,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,968

鎌倉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	463,176 円	15,439,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 540,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	116,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,859,176 円　（　　　　　　 16,720 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,062,000 円（　　　　　 47,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,979,516 円
②総費用	2,859,176 円
③純収益　①－②	11,120,340 円
④建物等に帰属する純収益	8,062,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,058,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,904,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,510,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,000 円／㎡）