別記様式第三 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月7日　提出
平塚 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 13-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　木村　健一 印  TEL.
鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 2,010  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
23.0 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 平塚市土屋字駒ケ滝４１００番４
 ②地積(㎡) 3,824  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 雑木林の多い既成集落
に近い丘陵地の林地地
域		 西2.7m市道 平塚

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  400 ｍ、西　  500 ｍ、南　  600 ｍ、北　  400 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．７ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北西方

11.0km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 雑木林が広がるなかに農家住宅等が見られる林地地域であり、周辺に霊園、ゴルフ場が存するものの、地価形成
に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 市街化の影響を受けた林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,010 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       1,490 円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県内に存する林地地域であるが、特に平塚市及び周辺市町に存する林地地域は価格的に牽連性が強
い。需要者としては、周辺山林を所有する地縁者、資材置場として使用する法人、学校法人、宗教関連法人等が考えら
れる。林業目的の需要はほとんどなく、また、周辺地域の熟成度も低いため、近い将来の宅地開発も見込めない。需給
は弱含みで推移するものと予測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の取引事例をやや広範囲に収集選択し各補修正を施して求めた比準価格と、将来の資材置場の開発を想定
した控除法による価格を求めた。比準価格は、市場における実勢価格を反映しているが、控除法による価格は、実現可
能性の観点から信頼性に欠けるものと思われる。また、林業収益想定は実現性が低いため収益還元法の適用は行わなか
った。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、控除法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,040 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 山林素地価格については、林業経営の先行き不安等
を背景に、依然として下落傾向である。


周辺における林地需要はほとんど見られず、大規模
開発計画等も確認できない。需給動向は弱含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 平塚 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a １０２１０
１２ＲＤ
-4		 平塚市


 森林   不整形 南西2.5m市道
｢調区｣ 地森計
b １０２１０
１２ＲＤ
-11		 伊勢原市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南3.6m市道
｢調区｣ 地森計
c １０２１０
１４Ｒ
-1		 厚木市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d １０２１０
１２ＲＤ
-16		 厚木市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西6m市道
｢調区｣
e １０２１０
１４Ｒ
-3		 厚木市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ台形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,889  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[ 100.0]
1,834 		 100
[ 100.0]
1,834 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,830 
b (　            ) 
2,000  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]
1,954 		 100
[  90.0]
2,171 
2,170 
c (　            ) 
2,453  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
2,431 		 100
[ 120.0]
2,026 
2,030 
d (　            ) 
2,338  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
2,315 		 100
[ 110.0]
2,105 
2,110 
e (　            ) 
1,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
993 		 100
[  60.0]
1,655 
1,660 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,010 円／㎡]
平塚 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:   5.0 月 p:   1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

12,700 		 （　   70.0 ％）
8,890 
5,000 
 
250 
945 
2,695 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n： 11.0 月　p：  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：  5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9009　　　　      2,428		 　　1　
　(1+r)m　： 0.6139　      1,491		 　　　　　　　　　　　　　　　　[ 100.0]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
      1,490 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０２１０
０７
-22
      9,341 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
     11,606 		 街路　　　    0.0
交通・接近
　　　　　    0.0
環境　　　    0.0
画地　　　    0.0
行政　　　    0.0
その他　　    0.0


　　　　[100.0]
　　　　　100
     11,600 
b １０２１０
０８
-21
     12,024 		 100
[100.0]		 [ 98.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]
     12,558 
     12,600 
c １０２１０
１５
-15
     16,566 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.0]		 100
[132.0]
     13,105 
     13,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　  +20.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 12,700 円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格 12,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  8,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 単独開発
＊想定用途モデル： 資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    40ｍ、西    40ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     2　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　  4,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　   30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路拡幅、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：地下浸透
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　植栽等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転換後・造成後の更地は、資材置場を想定していることから、宅地である公示価格からの検討はできなかった。
平塚 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 転換後・造成後の更地は、資材置場を想定していることから、宅地である公示価格からの
検討はできなかった。
別記様式第三 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月12日　提出
平塚 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 13-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英 印  TEL.
鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 2,010  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
23.0 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 平塚市土屋字駒ケ滝４１００番４
 ②地積(㎡) 3,824  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 雑木林の多い既成集落
に近い丘陵地の林地地
域		 西2.7m市道 平塚

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  400 ｍ、西　  500 ｍ、南　  600 ｍ、北　  400 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 平塚市営土屋霊園に近い林地
地域。		 道

路		 ２．７ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北西方

11.0km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 雑木林を主体とする丘陵地に、田・畑・農家住宅等が介在する地域であり、立地及び自然的条件等から当分の間
は現状維持である。依然として需要は弱含んでおり、今後も地価は弱含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 市街化の影響を受けた林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,040 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       1,450 円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川県内に存する林地地域一円であり、需要者は将来的な資産保有を目的とした個人や、資材置場の
活用を目的とする法人に加え、社会福祉事業を目的とした施設等が散見される程度である。市街化調整区域内の不動産
市況はやや弱含んでいることから、活発な転換・転用は見受けられず、したがって需要の中心となる価格帯もまちまち
となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、県内における広範囲の中から類似的かつ信頼性を有する取引事例を収
集することができた。対象標準地周辺は、資材置場等に対する一定程度の需要は有するものの引き合いは軟調であり、
また林業収益を前提とした取引は見られない状況にある。したがって、本件においては比準価格を中心に、控除法を適
用した控除後価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,040 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県内の景気は緩やかに拡大し、住宅投資は持ち直し
の動きが一服。設備投資は２年連続で前年を上回る
計画。世帯数は微増、人口は微減傾向にある。

周辺には家庭菜園や資材置場等も散見されるが、相
対的に需要は弱く、地価はやや下落で推移している
。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 平塚 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a １０２１０
１２ＲＤ
-4		 平塚市


 森林   不整形 南西2.5m市道
｢調区｣ 地森計
b １０２１０
１４Ｒ
-2		 厚木市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ台形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
c １０２１０
１４Ｒ
-1		 厚木市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d １０２１０
１２ＲＤ
-9		 伊勢原市


 賃借権
等設定
地		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
e １０２１０
１２ＲＤ
-11		 伊勢原市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南3.6m市道
｢調区｣ 地森計
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,889  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[ 100.0]
1,834 		 100
[  90.0]
2,038 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,040 
b (　            ) 
1,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  80.0]
1,241 		 100
[  64.0]
1,939 
1,940 
c (　            ) 
2,453  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  80.0]
3,039 		 100
[ 143.0]
2,125 
2,130 
d (　            ) 
1,652  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  80.0]
2,001 		 100
[  93.0]
2,152 
2,150 
e (　            ) 
2,000  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]
1,954 		 100
[ 100.0]
1,954 
1,950 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　 -20.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　 -20.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　 -20.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  -7.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,040 円／㎡]
平塚 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:   5.0 月 p:   1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

12,600 		 （　   70.0 ％）
8,820 
5,000 
 
250 
945 
2,625 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n： 11.0 月　p：  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：  5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9009　　　　      2,365		 　　1　
　(1+r)m　： 0.6139　      1,452		 　　　　　　　　　　　　　　　　[ 100.0]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
      1,450 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０２１０
０７
-25
     14,333 		 100
[100.0]		 [ 97.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[113.4]
     12,361 		 街路　　　    0.0
交通・接近
　　　　　    0.0
環境　　　    0.0
画地　　　    0.0
行政　　　    0.0
その他　　    0.0


　　　　[100.0]
　　　　　100
     12,400 
b １０２１０
０８
-21
     12,024 		 100
[100.0]		 [ 97.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
     11,711 
     11,700 
c １０２１０
１５
-15
     16,566 		 100
[100.0]		 [ 98.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 90.0]		 100
[131.3]
     13,794 
     13,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.20		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月
　 -0.20		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月
　 -0.20		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 12,600 円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格 12,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  8,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 単独開発
＊想定用途モデル： 資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    40ｍ、西    40ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     2　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　  4,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　   30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路拡幅、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：地下浸透
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　植栽等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転換後・造成後の更地は、資材置場を想定していることから、宅地である公示価格からの検討はできなかった。
平塚 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 標準地周辺の山は雑木林が多く、収益価格に占める林業収益が極端に低いため、収益還元
法は採用しなかった。