鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１００６ -14	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m国道、北西4m、南西7m、三方路		近商高度3種最高20m (100,300)
b	１０２１０１２Ｄ -148	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、南4m、角地		準工高度2種最高15m (70,200)
c	１０２１０１２Ｄ -169	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		近商高度地区 (80,200)
d	１０２１０１０ -26	平塚市		更地	（　）	正方形	南15m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)
e	１０２１０１２Ｄ -155	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、中間画地		近商高度地区 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,418	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	183,642	100 [ 73.9]	248,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 202,062	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	192,842	100 [ 77.5]	248,828		249,000
c	(　 ) 158,757	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	164,940	100 [ 66.2]	249,154		249,000
d	(　 ) 153,636	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,561	100 [ 69.9]	218,256		218,000
e	(　 ) 240,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	240,924	100 [ 99.7]	241,649		242,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -24.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

平塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,864,358	3,145,350	13,719,008	11,451,000	2,268,008	（　0.9504） 2,155,515	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	45,862,021 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	127.50	ＲＣ5	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	202 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３階以上の居宅は３ＤＫタイプ、平均専有面積４９㎡（１０戸）。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.50	85.0	108.38	3,300	357,654	6.0	2,145,924
							1.0	357,654
2～ 2	事務所	127.50	90.0	114.75	2,100	240,975	4.0	963,900
							1.0	240,975
3～ 7	居宅	109.00	90.0	98.10	1,800	176,580	2.0	353,160
							1.0	176,580
～

～

計		800.00	89.2	713.63		1,481,529		4,875,624
								1,481,529

⑨年額支払賃料	1,481,529 円　×　12ヶ月　＝　 17,778,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 713.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,778,348 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,422,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,356,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,875,624 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,481,529 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 463,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,864,358 円　　　　（　 83,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１００８Ｔ　　　　-6	3,079 ( 3,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,410 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１０１０Ｔ　　　　-24	3,062 ( 2,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,402
c	１０２１００８Ｔ　　　　-1	4,462 ( 4,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,570

平塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	533,350 円	17,778,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,320,000 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,145,350 円　（　　　　　　 15,571 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,451,000 円（　　　　　 56,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,864,358 円
②総費用	3,145,350 円
③純収益　①－②	13,719,008 円
④建物等に帰属する純収益	11,451,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,268,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,155,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,862,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出
平塚 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-5

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　四家　俊英

印

TEL.

鑑定評価額

48,500,000 円

１㎡当たりの価格

240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市明石町１３番９外｢明石町１３－１６｣				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	小売店、飲食店、営業所等が混在する商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	平塚 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

古くから存する商業地域。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

平塚駅北西方

550m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内は既に熟成し、格別の変動要因はないことから当分の間は現状維持である。最寄り駅へは近いため駐
車場やアパート需要は堅調である反面、店舗需要は弱く連単性に欠け、今後もこの傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市及び茅ケ崎市内に存する普通商業地域及び近隣商業地域である。需要者は、小売業を中心として
県内外に資本を有する法人及び個人に加え、マンションデベロッパー等も見られる。最寄り駅に近い商業地域であるた
め、相続対策を目的としたアパート投資等の動きも見られるが、店舗・事務所需要を中心とした不動産市況はやや軟調
である。不動産需要として中心となる価格帯は、２０００万円～５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、商業地及び近隣商業地等の取引からなる、比較的新しい類似的かつ信
頼性のある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲には賃貸店舗等の収益物件も存するが、不動産
投資金額に見合う収益性が十分に得られないことから、収益価格はやや低位に試算された。したがって本件においては
、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 337,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[139.7]

[100.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は緩やかに拡大し、個人消費は緩
やかに持ち直し、住宅投資は持ち直しの動き
が一服。市内の世帯数は微増、人口は微減傾
向にある。

「平塚」駅から徒歩圏内に存する商業地域で
あるが、アパート需要は有るものの、店舗需
要は弱含みであり、地価はやや下落で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１０１２Ｄ -168	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		商業高度地区 (100,360)
b	１０２１０１３ -37	平塚市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)
c	１０２１００１ -4	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)
d	１０２１０１２Ｄ -163	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、中間画地		商業高度地区 (100,600)
e	１０２１０１２Ｄ -162	平塚市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、東4m、角地		商業高度地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,551	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	191,997	100 [ 81.6]	235,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 234,989	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	234,284	100 [ 91.2]	256,890		257,000
c	(　 ) 299,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,925	100 [ 124.9]	240,132		240,000
d	(　 ) 395,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	395,310	100 [ 159.5]	247,843		248,000
e	(　 ) 291,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	277,932	100 [ 115.2]	241,260		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

平塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,105,189	3,023,037	13,082,152	11,076,800	2,005,352	（　0.9504） 1,905,887	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	40,550,787 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、住宅	130.00	ＲＣ6	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	202 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し、住宅：住戸タイプ－１ＤＫ・平均専有面積約３８㎡。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	85.0	110.50	3,150	348,075	6.0	2,088,450
							0.0	0
2～ 6	居宅	130.00	87.0	113.10	1,880	212,628	1.0	212,628
							1.0	212,628
～

～

～

計		780.00	86.7	676.00		1,411,215		3,151,590
								1,063,140

⑨年額支払賃料	1,411,215 円　×　12ヶ月　＝　 16,934,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 676.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,934,580 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,354,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,579,814 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,151,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,063,140 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 496,380 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,105,189 円　　　　（　 79,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１０１０Ｔ　　　　-23	2,975 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,170 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１００８Ｔ　　　　-8	2,567 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,056
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	805,000 円	161,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	508,037 円	16,934,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,288,000 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,023,037 円　（　　　　　　 14,966 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,076,800 円（　　　　　 54,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,105,189 円
②総費用	3,023,037 円
③純収益　①－②	13,082,152 円
④建物等に帰属する純収益	11,076,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,005,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,905,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,550,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）