別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 平塚 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -42 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市北金目２丁目２１番９ ｢北金目２－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東海大学前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.4 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業済の新興住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東海大学前駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 平成２７年に換地処分が公告された真田・北金目特定土地区画整理事業地内の住宅地域。一般住宅等のほか、ま だ空地も多く見られる。今後は、一般住宅を中心とした地域として熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秦野市に隣接する平塚市の北西部にあって、小田急小田原線沿線にある平塚市、伊勢原市、秦野市のバ ス圏（徒歩圏外）の住宅地域である。需要者は平塚市内在住者の一次取得者、買換層が中心であるが、周辺市域からの 転入者も見られる。標準的な土地で取引価格は７～１１万円／㎡程度で取引されている。土地価格は１５０㎡程度で１ ５００万円程度、新築戸建物件は、２０００～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地域は戸建住宅を主とする住宅地域で、自用物件の取引が中心で収益目的の取引はほぼ見られない。比準 価格は同一需給圏内の類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し得た。区画整理後、間もない分譲住宅地域内に存 し、アパートを建てる地域性がほとんどないため収益還元法は、適用しなかった。よって本鑑定評価においては、市場 性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [108.0] [101.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平塚市は首都圏のベッドタウンとして開発が 進み、現在に至っているが、人口は減少傾向 が続いており、地価は下落傾向にある。 平成６年開始の真田・北金目特定土地区画整 理事業が平成２７年に換地処分された。宅地 面積４９．４ヘタタール、計画人口７３００ 人。 真田・北金目地区地区計画（住宅地区）に該 当し、地区整備計画で最低敷地１５０㎡等が 定められている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％