別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 平塚 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -33 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　木村　健一 印  TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市小鍋島字久保田１０２２番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 西5m市道 水道、下水 平塚 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 平塚駅北方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域が広がる圏域である。需要者の中心は、これらの地 域に地縁のある世帯であり、一次取得者層・二次取得者層共に存在するが、一次取得者層の方がやや多い。市場の中心 価格帯は、土地の規模が３００㎡程度で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内においてアパート等の収益物件がほとんど存在しない、賃貸市場が未成熟な地域に位置しているため 、収益還元法は適用できなかった。しかし、類似の価格形成過程を経ている取引事例を基礎とする比準価格の精度は高 い。したがって、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連性等の市場性も考 慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平塚市の人口は長らく減少傾向にあったが、 やや持ち直している。高齢化率は上昇傾向に あり、住宅地の地価は横這いから弱含みで推 移している。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はなく、地価水準は依然とし てやや下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％