鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０８０８Ｄ -4	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西12m県道、中間画地		近商高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (80,300)
b	１０２０８０６Ｄ -4	三浦市		建付地	（　）	台形	南東10m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (60,200)
c	１０２０８０７ -15	横須賀市		建付地	（　）	不整形	南西21m国道、北東25m、二方路		準工高度1種最高15m (70,200)
d	１０２０８１１Ｄ -1	三浦郡葉山町		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m県道、東4m、南3.7m、三方路		１住居高度1種最高12m 土砂災害警戒区域 (70,200)
e	１０２０８０６Ｄ -119	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,011	100 [ 80.0]	155,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 128,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	129,696	100 [ 77.5]	167,350		167,000
c	(　 ) 156,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,407	100 [ 103.3]	151,410		151,000
d	(　 ) 143,311	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	144,020	100 [ 103.3]	139,419		139,000
e	(　 ) 128,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	142,939	100 [ 100.2]	142,654		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

横須賀 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,018,737	2,189,120	8,829,617	7,909,000	920,617	（　0.9467） 871,548	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,430,960 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ4	508.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m 宅造工事規制区域	90 ％	300 ％	300 ％	173 ㎡	12.5 m x 17.8 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２階から４階は平均専有面積約３８㎡（全９戸）を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.00	85.0	107.95	2,836	306,146	6.0	1,836,876
							0.0	0
2～ 2	住宅	127.00	90.0	114.30	1,843	210,655	1.0	210,655
							1.0	210,655
3～ 3	住宅	127.00	90.0	114.30	1,843	210,655	1.0	210,655
							1.0	210,655
4～ 4	住宅	127.00	90.0	114.30	1,843	210,655	1.0	210,655
							1.0	210,655
～

計		508.00	88.8	450.85		938,111		2,468,841
								631,965

⑨年額支払賃料	938,111 円　×　12ヶ月　＝　 11,257,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,257,332 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 938,987 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,798,345 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,468,841 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 631,965 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 197,679 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,018,737 円　　　　（　 63,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０８０９Ｔ　　　　-102	3,372 ( 3,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,850 円/㎡　月額支払賃料（　 2,836 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０８０３Ｔ　　　　-2	2,745 ( 2,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,773
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	352,120 円	11,737,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 132,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,189,120 円　（　　　　　　 12,654 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 508.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,909,000 円（　　　　　 45,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,018,737 円
②総費用	2,189,120 円
③純収益　①－②	8,829,617 円
④建物等に帰属する純収益	7,909,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	920,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	871,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,038 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,430,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横須賀 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-12

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　星野　與四峰

印

TEL.

鑑定評価額

25,800,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市池上４丁目３９０４番１外｢池上４－１－４｣				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,300)
	1:1.5	銀行ＲＣ3	道路沿いに飲食店、小売店舗等が多い商業地域	北東18m市道	水道、下水	衣笠 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

衣笠駅北西方

1.7km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

衣笠通り沿いに店舗と住宅が混在し建ち並ぶ商業地であり、大型店舗等はなく、繁華性は低い。背後地である池
上の人口は毎年着実に減少しており、繁華性は見込めにくい。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として京急本線、ＪＲ横須賀線沿線で、概ね横須賀市内の幹線道路沿いの最寄駅から離れた繁華性の低
い商業地域である。主な需要者は飲食店、小売店等を経営する地元の個人事業者が中心である。久里浜田浦線の開通に
より幾分車の交通量が減少した。市場における中心となる商業地でほとんど事例がないため、周辺の住宅地の取引価格
等を参考に土地１７０㎡程度で、概ね２千万円半ば～３千万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

衣笠通り沿いに所在する商業地域であるが、繁華性は低く、自用の店舗、店舗併用住宅等が多い。また賃貸に供しても
建物の一部で、外は自用に供している場合もある。このような環境下では賃料は低位に形成され、その水準の賃料に基
づく収益価格も低位に試算されることになる。したがって実証性に優る比準価格を重視して収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 173,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[114.5]

[100.0]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税後、オリンピックを控えた現在、
製造業等を中心に軽い景気減速が起きている
。外需が弱く、オリンピック後に向けて内需
で回復を図る。

バス通りである衣笠通り沿いの商業地域であ
り、大型店舗はなく店舗の連続性に乏しく繁
華性は低い。久里浜田浦線の開通により交通
量は減少か。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０８１０Ｄ -62	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,300)
b	１０２０８１０Ｄ -17	横須賀市		底地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m県道、北2.5m、角地		近商高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,300)
c	１０２０８０１Ｄ -6	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
d	１０２０８０８Ｄ -4	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西12m県道、中間画地		近商高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,604	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	165,922	100 [ 109.2]	151,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 71,256) 142,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.8]	153,556	100 [ 101.4]	151,436		151,000
c	(　 ) 140,588	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,885	100 [ 92.3]	151,555		152,000
d	(　 ) 124,011	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,523	100 [ 80.5]	152,202		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +6.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -24.5
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

横須賀 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,154,357	2,203,339	8,951,018	8,052,800	898,218	（　0.9467） 850,343	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,006,860 円　　　　（　 98,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	138.00	Ｓ4	516.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m 宅造工事規制区域	90 ％	300 ％	300 ％	173 ㎡	12.5 m x 17.8 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸を想定。２階以上の居宅はコンパクトタイプ、平均専有面積約３８㎡。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.00	85.0	109.65	2,790	305,924	8.0	2,447,392
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	129.00	90.0	116.10	1,820	211,302	1.0	211,302
							1.0	211,302
3～ 3	共同住宅	129.00	90.0	116.10	1,820	211,302	1.0	211,302
							1.0	211,302
4～ 4	共同住宅	129.00	90.0	116.10	1,820	211,302	1.0	211,302
							1.0	211,302
～

計		516.00	88.8	457.95		939,830		3,081,298
								633,906

⑨年額支払賃料	939,830 円　×　12ヶ月　＝　 11,277,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 457.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,277,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 950,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,927,723 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,081,298 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 633,906 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 198,286 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,154,357 円　　　　（　 64,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０８０３Ｔ　　　　-1	3,320 ( 3,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	3,066	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,809 円/㎡　月額支払賃料（　 2,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０８０４Ｔ　　　　-104	3,026 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	2,552
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	356,339 円	11,877,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	112,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,203,339 円　（　　　　　　 12,736 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 516.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,052,800 円（　　　　　 46,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,154,357 円
②総費用	2,203,339 円
③純収益　①－②	8,951,018 円
④建物等に帰属する純収益	8,052,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	898,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	850,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,006,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,300 円／㎡）