鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０８０７ -28	横須賀市		更地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		準工高度1種最高15m (70,200)
b	１０２０８０１Ｄ -6	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
c	１０２０８０６Ｄ -121	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		準工高度2種最高2m (60,200)
d	１０２０８０５ -21	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東19m国道、北西5.7m、二方路		１住居高度1種最高15m 宅地造成規制区域 (60,200)
e	１０２０８０６Ｄ -119	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	192,375	100 [ 103.1]	186,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 140,588	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,182	100 [ 83.1]	167,487		167,000
c	(　 ) 182,625	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,790	100 [ 76.2]	234,633		235,000
d	(　 ) 184,447	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	177,821	100 [ 87.4]	203,457		203,000
e	(　 ) 128,645	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	128,645	100 [ 84.1]	152,967		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

横須賀 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,138,344	1,989,170	8,149,174	7,332,600	816,574	（　0.9460） 772,479	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,146,647 円　　　　（　 68,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	158.20	Ｓ3	457.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	14.1 m x 15.9 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

共用廊下等を除いたため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	158.20	88.9	140.70	2,893	407,045	6.0	2,442,270
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	149.80	87.9	131.60	1,880	247,408	1.0	247,408
							1.0	247,408
3～ 3	共同住宅	149.80	87.9	131.60	1,880	247,408	1.0	247,408
							1.0	247,408
～

～

計		457.80	88.2	403.90		901,861		2,937,086
								494,816

⑨年額支払賃料	901,861 円　×　12ヶ月　＝　 10,822,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 403.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,822,332 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 865,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,956,545 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,937,086 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,021 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 494,816 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,778 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,138,344 円　　　　（　 45,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０８０２Ｔ　　　　-3	2,899 ( 2,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,907 円/㎡　月額支払賃料（　 2,893 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０８０４Ｔ　　　　-104	3,026 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.1]	100 [100.0]	2,856
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	324,670 円	10,822,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,989,170 円　（　　　　　　 9,001 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 457.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,332,600 円（　　　　　 33,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,138,344 円
②総費用	1,989,170 円
③純収益　①－②	8,149,174 円
④建物等に帰属する純収益	7,332,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	816,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	772,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,146,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横須賀 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-11

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　田中　昌代

印

TEL.

鑑定評価額

41,500,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市野比１丁目４５２番１５２外｢野比１－１８－８｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高31m 宅地造成工事規制 (90,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ3	県道沿いに小売店舗の建ち並ぶ路線商業地域	西12m県道	水道、ガス、下水	ＹＲＰ野比 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 224 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

ＹＲＰ野比駅北西方

200m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高31m
宅地造成工事規制

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに小売店舗の建ち並ぶ旧来からの路線商業地域で、ＹＲＰ野比駅に近い商店街だが繁華性はやや劣る。
地域要因の大きな変動はなく、今後も同様の環境を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内及び周辺市域の最寄駅近くに形成された商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、市内
及び隣接市域の地元個人事業主、不動産業者等である。地域内には低層の小売店舗兼居宅や飲食店舗等が多く、旧来よ
り近隣居住者により利用されてきたものの、老朽化が進んだ建物も多く、また、事業承継者の不在等により住宅に転用
した物件も見られるようになった。中心価格帯については取引が僅少で市場に流通され難く把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の地域は、京急久里浜線ＹＲＰ野比駅の北西側に形成された県道沿いの近隣商業地域であり、地域の居住者
に生活必需品や日用品の販売を行う旧来からの小規模小売店舗・飲食店舗が多く、繁華性はやや劣る。このため、不動
産の収益性を重視して取引される物件は少ない傾向にあり、よって本鑑定評価では、実際の市場の取引を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 173,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 90.5]

[100.0]
100

188,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口減少は続き、高齢化率、生産人口の
減少は県平均より高い。市場は二極化が進行
中だが、全体では土地価格、取引件数ともに
概ね横ばい傾向。

ＹＲＰ野比駅の駅前から形成される県道沿い
の商店街で立地条件は比較的良好であるもの
の、繁華性は低く、店舗需要は弱含みが続い
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０８０６Ｄ -119	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
b	１０２０８０１Ｄ -6	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
c	１０２０８０８Ｄ -4	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西12m県道、中間画地		近商高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (80,300)
d	１０２０８０３ -22	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	西11m国道、中間画地		近商高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	135,416	100 [ 80.0]	169,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 140,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	147,987	100 [ 80.2]	184,522		185,000
c	(　 ) 124,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,011	100 [ 70.0]	177,159		177,000
d	(　 ) 168,535	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,546	100 [ 70.7]	239,810		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

横須賀 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,580,393	1,882,360	7,698,033	6,911,520	786,513	（　0.9460） 744,041	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,589,039 円　　　　（　 66,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.00	Ｓ3	434.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m 宅地造成工事規制	90 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	14.1 m x 15.9 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗２店、２、３階はコンパクトタイプ各４戸、平均専有面積３１．５㎡程度の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

同程度の建物の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.00	85.0	130.90	2,900	379,610	6.0	2,277,660
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	1,850	233,100	1.0	233,100
							1.0	233,100
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,900	239,400	1.0	239,400
							1.0	239,400
～

～

計		434.00	88.2	382.90		852,110		2,750,160
								472,500

⑨年額支払賃料	852,110 円　×　12ヶ月　＝　 10,225,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 382.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,225,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 818,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,407,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,750,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 472,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 147,798 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,580,393 円　　　　（　 43,350 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０８０４Ｔ　　　　-104	3,026 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,915 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０８０６Ｔ　　　　-157	3,283 ( 3,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	3,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,000 円	95,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	306,760 円	10,225,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,200 円	95,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,882,360 円　（　　　　　　 8,517 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 434.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,911,520 円（　　　　　 31,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,580,393 円
②総費用	1,882,360 円
③純収益　①－②	7,698,033 円
④建物等に帰属する純収益	6,911,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	786,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	744,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,589,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,000 円／㎡）