鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０８０４Ｄ -19	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、南2m、二方路		１中専 (60,168)
b	１０２０８０４Ｄ -29	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、南西2m、角地		１住居高度1種最高15m (60,200)
c	１０２０８１１ -10	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.6m市道、中間画地		１低専急傾斜崩壊危険 (40,80)
d	１０２０８１１ -19	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東4m、角地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
e	１０２０８０３ -30	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.2m国道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,971	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	139,157	100 [ 110.8]	125,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 140,944	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	167,155	100 [ 122.7]	136,231		136,000
c	(　 ) 156,018	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,641	100 [ 112.1]	137,949		138,000
d	(　 ) 102,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	102,751	100 [ 94.4]	108,846		109,000
e	(　 ) 183,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	177,721	100 [ 124.1]	143,208		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

横須賀 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,763,299	475,593	2,287,706	1,790,100	497,606	（　0.9704） 482,877	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,468,176 円　　　　（　 75,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	125 ㎡	11.8 m x 13.0 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパート等が散見されるため、専有面積６５㎡程度の２ＬＤＫ２室の２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	1,661	107,965	1.0	107,965
							1.0	107,965
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,678	109,070	1.0	109,070
							1.0	109,070
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		217,035		217,035
								217,035

⑨年額支払賃料	217,035 円　×　12ヶ月　＝　 2,604,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,604,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 139,821 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,656,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,035 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,035 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,638 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,763,299 円　　　　（　 22,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０８０５Ｔ　　　　-105	1,588 ( 1,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,678 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０８０８Ｔ　　　　-1	1,641 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	1,837
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,893 円	2,796,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,900 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,593 円　（　　　　　　 3,805 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,790,100 円（　　　　　 14,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,763,299 円
②総費用	475,593 円
③純収益　①－②	2,287,706 円
④建物等に帰属する純収益	1,790,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	482,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,468,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横須賀 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -36

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　星野　與四峰

印

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市追浜南町２丁目１８番８				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m (70,160)
	台形 1:1.2	住宅Ｗ2	戸建住宅のほか店舗等も見られる既成住宅地域	北西3m市道	水道、ガス、下水	追浜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

湘南鷹取と浜見台との高台に
挟まれた谷戸地域だが駅まで
平坦。

街

路

基準方位　北　　３
ｍ市道

交通

施設

追浜駅南西方

800m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

同じ谷戸地域では階段等のため車の通行が不能な地域もあり、人口減少で空家が問題となっている中で、当地域
は道路幅は狭いながらも比較的良好な生活環境を有している。ただ追浜南町２丁目の人口は横ばい傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として横須賀市北部の京急本線沿線各駅より徒歩圏の住宅地域。駅近で土地の需要が強い追浜南町１丁
目に比し、２丁目は谷戸のやや奥の位置に所在するので、土地の需要がやや弱く横ばい。追浜東町等大規模マンション
の開発が続いたが、近隣地域で見られるのは主に既存の戸建住宅の細分化が多く、需要者の中心は３０歳代から５０歳
代の一次二次取得者。更地で約１００㎡で１２００万円～１４００万円程度、新築建売住宅で３０００万円台前半。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域で
あるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 119,000 円／㎡

[ 94.1]
100

100
[102.0]

100
[ 86.3]

[100.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税後、オリンピックを控えた現在、
製造業等を中心に軽い景気減速が起きている
。外需が弱く、オリンピック後に向けて内需
で回復を図る。

街路が狭く入り組んだ谷戸に所在する地域だ
が、駅まで平坦な徒歩圏にあり、車両も通行
可能で、戸建住宅、共同住宅が建ち並んでい
る。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０８１１ -23	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北西4.2m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	１０２０８０８Ｄ -25	横須賀市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		１低専地区計画等建築協定 (40,80)
c	１０２０８０６Ｄ -124	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (60,160)
d	１０２０８０３ -2	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.8m市道、西2m、角地		１中専高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (60,192)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,195	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,869	100 [ 92.3]	129,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 125,182	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,169	100 [ 91.1]	127,518		128,000
c	(　 ) 135,243	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	115,573	100 [ 89.5]	129,132		129,000
d	(　 ) 85,027	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,817	100 [ 62.8]	128,689		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

横須賀 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,700,095	475,779	2,224,316	1,744,200	480,116	（　0.9704） 465,905	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,135,392 円　　　　（　 73,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.98	ＬＳ2	128.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	125 ㎡	11.8 m x 13.0 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約６４平米の２ＬＤＫファミリー向け２世帯

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	64.08	100.0	64.08	1,627	104,258	1.0	104,258
							1.0	104,258
2～ 2	共同住宅	64.08	100.0	64.08	1,677	107,462	1.0	107,462
							1.0	107,462
～

～

～

計		128.16	100.0	128.16		211,720		211,720
								211,720

⑨年額支払賃料	211,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,540,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,540,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 136,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,596,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,700,095 円　　　　（　 21,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０８０５Ｔ　　　　-105	1,588 ( 1,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.3]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	1,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,749 円/㎡　月額支払賃料（　 1,677 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０８０２Ｔ　　　　-5	2,222 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	1,849
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	22,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,979 円	2,732,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,800 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,200 円	22,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,779 円　（　　　　　　 3,806 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 128.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,744,200 円（　　　　　 13,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,700,095 円
②総費用	475,779 円
③純収益　①－②	2,224,316 円
④建物等に帰属する純収益	1,744,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	480,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	465,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,135,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,100 円／㎡）