鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１３ -10	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	北18m市道、西15m、角地		２住居 (70,200)
b	１０２１１０１Ｄ -160	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	北16m市道、南5m、二方路		１住居生産緑地地区 (70,200)
c	１０２１１１５ -16	大和市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m県道、東6m、角地		１住居 (70,200)
d	１０２１１１６ -11	大和市		更地	（　）	ほぼ正方形	西9m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
e	１０２１１０５ -22	座間市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m県道、東6m、二方路		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,586	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	184,355	100 [ 95.9]	192,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 187,525	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	189,363	100 [ 103.0]	183,848		186,000
c	(　 ) 210,108	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,008	100 [ 106.9]	191,775		194,000
d	(　 ) 215,633	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	210,190	100 [ 101.9]	206,271		208,000
e	(　 ) 175,758	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	172,829	100 [ 89.3]	193,538		195,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

相模原南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,037,340	3,167,100	12,870,240	6,989,580	5,880,660	（　0.9446） 5,554,871	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	118,188,745 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	754 ㎡	37.5 m x 29.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	600.00	100.0	600.00	2,350	1,410,000	10.0	14,100,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,410,000		14,100,000
								0

⑨年額支払賃料	1,410,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,920,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,015,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,904,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,100,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 132,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,037,340 円　　　　（　 21,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０１Ｔ　　　　-24	1,900 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１０１Ｔ　　　　-26	2,272 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,345
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	556,200 円	92,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	507,600 円	16,920,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,130,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,900 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,167,100 円　（　　　　　　 4,200 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,989,580 円（　　　　　 9,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,037,340 円
②総費用	3,167,100 円
③純収益　①－②	12,870,240 円
④建物等に帰属する純収益	6,989,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,880,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,554,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,188,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
相模原南 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-9

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　石井　孝憲

印

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区上鶴間本町９丁目８１８番１｢上鶴間本町９－１－１２｣				②地積　(㎡)	754 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南西29m国道、三方路	水道、下水	相模大野 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 130 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.5 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

相模大野駅南東方

1.3km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ熟成度の高い路線型の商業地域であり、価格形成要因に大幅な変動は認
められない。従って、当分の間は現状のまま、地価は保守的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね相模原市及び周辺市内一円で路線商業地域を中心に普通、近隣商業地域も包含する圏域。需要者はロ
ードサイド型飲食店舗や自動車販売会社等を全国展開する法人の他、敷地規模、形状によってはマンションデベロッパ
ーも市場参加者となる。中心価格帯は建設協力金方式、事業用定期借地権等の発展等で賃貸主流となり、売買事例が少
ないため相場把握が困難だが、多彩な利用形態も可能な地域で出物も少ないため、比較的高値での取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道１６号沿線の路線商業地域一帯で自動車販売会社のほか、店舗等も見られる地域である。車両通行量が
多く、顧客回遊による収益獲得が指向される地域だが、実需中心のため、投資目的での需要は小さい。鑑定評価額の決
定にあたっては、取引の現状を反映した比準価格をやや重視し、収益性の観点から求められた収益価格を関連付け、代
表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[103.0]

100
[144.2]

[101.0]
100

188,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和元年１０月の国内有効求人倍率は１．５
７倍で同年７月よりも下落し、完全失業率は
反対に２．４％に上昇した。南区の人口は微
増傾向。

国道１６号沿いの路線商業地で車の通行量は
多いが、繁華性にはやや欠ける地域である。
地価は保守的に推移するものと予測される。

幹線道路沿いの路線商業地で、台形の三方路
地であるが、競争力は普通程度である。価格
形成を左右する個別的要因に特段変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１０Ｄ -158	相模原市南区		更地	（　）	台形	東27m国道、西7.3m、二方路		準住居 (70,200)
b	１０２１１１５Ｄ -105	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m道道、東4m、二方路		２住居 (70,200)
c	１０２１１０１ -27	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０２１１１５Ｄ -149	大和市		建付地	（　）	ほぼ整形	東16m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,154	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	156,271	100 [ 100.0]	156,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 213,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	220,737	100 [ 105.0]	210,226		212,000
c	(　 ) 233,450	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	229,788	100 [ 117.5]	195,564		198,000
d	(　 ) 200,610	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	187,486	100 [ 101.0]	185,630		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 199,000 円／㎡]

相模原南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,268,918	3,178,580	13,090,338	6,989,580	6,100,758	（　0.9446） 5,762,776	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	122,612,255 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	754 ㎡	37.5 m x 29.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建、各階床面積３００㎡の店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	600.00	100.0	600.00	2,380	1,428,000	12.0	17,136,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,428,000		17,136,000
								0

⑨年額支払賃料	1,428,000 円　×　12ヶ月　＝　 17,136,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により保全されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,136,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,028,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,107,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,136,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 161,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,268,918 円　　　　（　 21,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０１Ｔ　　　　-24	1,900 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,404 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１０１Ｔ　　　　-25	2,359 ( 2,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,523
c	１０２１１０１Ｔ　　　　-26	2,272 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,524

相模原南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	556,200 円	92,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	514,080 円	17,136,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,135,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,900 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,178,580 円　（　　　　　　 4,216 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,989,580 円（　　　　　 9,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,268,918 円
②総費用	3,178,580 円
③純収益　①－②	13,090,338 円
④建物等に帰属する純収益	6,989,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,100,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,762,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,612,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）