鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０８Ｄ -146	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西6m、角地		近商 (80,300)
b	１０２１１０８Ｄ -116	相模原市南区		貸家建付地	（　）	台形	南西7.3m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,300)
c	１０２１１１２ -37	相模原市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西14m市道、南東4m、角地		近商 (100,200)
d	１０２１１０１Ｄ -162	相模原市中央区		更地	（　）	正方形	北東9m市道、中間画地		近商地区計画等駐車場整備地区 (80,300)
e	１０２１１０１Ｄ -127	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,678	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	200,704	100 [ 55.1]	364,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 268,336	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,629	100 [ 73.6]	370,420		370,000
c	(　 ) 564,105	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	549,865	100 [ 82.5]	666,503		667,000
d	(　 ) 438,630	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	442,578	100 [ 123.5]	358,363		358,000
e	(　 ) 250,520	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	253,526	100 [ 74.5]	340,303		340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 358,000 円／㎡]

相模原南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,331,453	1,712,636	6,618,817	5,359,520	1,259,297	（　0.9504） 1,196,836	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	25,464,596 円　　　　（　 274,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	63.00	ＲＣ5	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	360 ％	93 ㎡	6.7 m x 13.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階事務所　フロア貸し　　　　　４階～５階共同住宅　標準的設備完備　４室　　　　　　　　　　　　　　

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種の建物の標準的割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	85.0	53.55	3,815	204,293	6.0	1,225,758
							0.0	0
2～ 3	事務所	63.00	90.0	56.70	2,500	141,750	5.0	708,750
							0.0	0
4～ 5	住宅	63.00	90.0	56.70	2,100	119,070	2.0	238,140
							1.0	119,070
～

～

計		315.00	89.0	280.35		725,933		3,119,538
								238,140

⑨年額支払賃料	725,933 円　×　12ヶ月　＝　 8,711,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,711,196 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 522,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,188,524 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,119,538 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,324 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,140 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,331,453 円　　　　（　 89,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１６Ｔ　　　　-8	3,048 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.4]	100 [100.0]	3,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,834 円/㎡　月額支払賃料（　 3,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１１０Ｔ　　　　-29	3,213 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,057
c	１０２１１０３Ｔ　　　　-30	2,878 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,997

相模原南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,400 円	77,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	261,336 円	8,711,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 662,100 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,712,636 円　（　　　　　　 18,415 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,359,520 円（　　　　　 57,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,331,453 円
②総費用	1,712,636 円
③純収益　①－②	6,618,817 円
④建物等に帰属する純収益	5,359,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,259,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,196,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,869 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,464,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
相模原南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-5

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　藤原　新一

印

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

351,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区松が枝町２３番８外｢松が枝町２３－６｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,360)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	各種小売店舗と中層ビルが建ち並ぶ駅前商店街	南東6m市道	水道、ガス、下水	小田急相模原 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

小田急相模原駅東方

110m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小売店舗と中層ビルが建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現
状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇基調にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 289,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市及び隣接市の各駅周辺に所在する商業地である。主たる需要者は、地元の個人・法人事業者が中
心であるが、広域的に店舗網を展開する事業者等も需要者となる。主に周辺居住者、通学通勤利用者を顧客とする近隣
商業地域であり、店舗経営等を目的とする潜在需要は強いが、取引動機や規模が多様であり取引も少ないことから、中
心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は相模原市及び隣接する大和市の商業地に係る取引事例に基づき試算しており、実証的で客観的な価格である
。収益価格は、賃料水準が土地価格に見合うだけの水準に至っていないため、やや低位に試算された。近隣地域は現状
では投資目的の取引は少なく、収益価格の説得力は相対的にやや劣るものと判断する。よって、本件では市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    346,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＧＤＰは、４四半期連続でプラス成長が続い
ている。株価も一時２万円台を回復し、その
他の経済指標も堅調である。

小田急小田原線各駅から徒歩圏内の商業地は
商況も良く、不動産需要は強含みである。一
方で繁華性に劣る地域での賃貸需要は低迷し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０８Ｄ -116	相模原市南区		貸家建付地	（　）	台形	南西7.3m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,300)
b	１０２１１１５ -12	大和市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０２１１０１Ｄ -128	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	南東40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	１０２１１１５Ｄ -133	大和市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,336	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,434	100 [ 75.1]	364,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 407,379	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	457,170	100 [ 129.0]	354,395		354,000
c	(　 ) 260,385	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,551	100 [ 90.5]	292,322		292,000
d	(　 ) 284,607	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,868	100 [ 80.6]	360,878		361,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

相模原南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,697,112	1,787,274	6,909,838	5,579,680	1,330,158	（　0.9504） 1,264,182	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,897,489 円　　　　（　 289,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	63.00	ＲＣ5	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	360 ％	93 ㎡	6.7 m x 13.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階事務所、４階～５階ファミリータイプ（約５４㎡）を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	80.0	50.40	3,661	184,514	6.0	1,107,084
							0.0	0
2～ 3	事務所	63.00	85.0	53.55	2,746	147,048	5.0	735,240
							0.0	0
4～ 5	住宅	63.00	85.0	53.55	2,746	147,048	2.0	294,096
							1.0	147,048
～

～

計		315.00	84.0	264.60		772,706		3,165,756
								294,096

⑨年額支払賃料	772,706 円　×　12ヶ月　＝　 9,272,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,272,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 741,798 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,530,674 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,165,756 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,096 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,313 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,697,112 円　　　　（　 93,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１０Ｔ　　　　-28	2,298 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,679 円/㎡　月額支払賃料（　 3,661 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１１０Ｔ　　　　-29	3,213 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,979
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,600 円	81,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	278,174 円	9,272,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 689,300 円	81,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,787,274 円　（　　　　　　 19,218 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,100,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,579,680 円（　　　　　 59,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,697,112 円
②総費用	1,787,274 円
③純収益　①－②	6,909,838 円
④建物等に帰属する純収益	5,579,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,330,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,264,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,897,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289,000 円／㎡）