鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１０Ｄ -157	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０２１１１４ -9	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０２１１１０Ｄ -161	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０２１１１０Ｄ -162	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.2m私道、南4.2m、準角地		１住居 (70,168)
e	１０２１１１４ -12	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.1m市道、北西5m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,307	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	251,811	100 [ 86.7]	290,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 301,051	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	315,053	100 [ 101.4]	310,703		314,000
c	(　 ) 285,497	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	290,815	100 [ 92.2]	315,418		319,000
d	(　 ) 333,154	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	283,392	100 [ 101.4]	279,479		282,000
e	(　 ) 258,914	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	260,925	100 [ 104.0]	250,889		253,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

相模原南 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,808,520	641,705	3,166,815	2,169,720	997,095	（　0.9718） 968,977	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,616,532 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｓ3	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	111 ㎡	8.3 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの総戸数３戸、１戸当たり平均専有面積５６㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下式のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	56.00	100.0	56.00	1,847	103,432	2.0	206,864
							1.0	103,432
2～ 2	共同住宅	56.00	100.0	56.00	1,904	106,624	2.0	213,248
							1.0	106,624
3～ 3	共同住宅	56.00	100.0	56.00	1,904	106,624	2.0	213,248
							1.0	106,624
～

～

計		168.00	100.0	168.00		316,680		633,360
								316,680

⑨年額支払賃料	316,680 円　×　12ヶ月　＝　 3,800,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,800,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,648,154 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	633,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 154,286 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,808,520 円　　　　（　 34,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０５Ｔ　　　　-5	2,044 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,988 円/㎡　月額支払賃料（　 1,904 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０５Ｔ　　　　-6	1,548 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	29,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,005 円	3,800,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,900 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 641,705 円　（　　　　　　 5,781 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,169,720 円（　　　　　 19,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,808,520 円
②総費用	641,705 円
③純収益　①－②	3,166,815 円
④建物等に帰属する純収益	2,169,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	997,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	968,977 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,616,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
相模原南 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 -10

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　津田　秀樹

印

TEL.

鑑定評価額

31,300,000 円

１㎡当たりの価格

282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区上鶴間本町４丁目２２７４番７｢上鶴間本町４－１８－１０｣				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	相模大野 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 45 ｍ、南 45 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

相模大野駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

相模大野駅から徒歩圏の既成住宅地域である。画地の細分化による新規分譲等が見られるが、ほぼ現状のまま推
移していくものと予測される。交通利便性を反映し、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市及び隣接市内のＪＲ横浜線及び小田急線各駅が利用可能な住宅地域である。需要者の中心は市内
及び隣接市在住者であり、他圏域からの転入も見られる。標準地周辺の住宅地域は、ターミナル駅である相模大野及び
町田の両駅から徒歩圏に位置し、交通・生活利便性に優れるため住宅地として人気が高く、地価は上昇傾向にある。需
要の中心価格帯は、土地１１０㎡程度で３，０００万円台前半、新築土地建物で４，０００万円台半ばと把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は相模大野駅から徒歩圏の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件が存在するものの、有効活用
や節税対策で建築された物件が中心であり、投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅
地域であり、自己使用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格を参酌して、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 241,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[102.0]

100
[ 86.0]

[101.0]
100

283,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用情勢の改善が続く一方、海外経済の影響
等により景気はやや弱含みで推移している。
相模原市内不動産市場は地域性に伴う選別化
が進行している。

相模大野駅徒歩圏に位置する住宅地域。利便
性等に優れることから地価は上昇傾向にある
。地域要因に特段の変動は認められない。

方位格差以外については地域内でほぼ標準的
な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的
要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０８ -4	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、西4m、角地		１住居 (70,160)
b	１０２１１１０ -28	相模原市南区		更地	（　）	長方形	南4m市道、北4m、二方路		１低専 (60,100)
c	１０２１１１０Ｄ -161	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０２１１１４ -12	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.1m市道、北西5m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,504	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.2]	297,378	100 [ 97.9]	303,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 260,142	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	256,606	100 [ 91.3]	281,058		284,000
c	(　 ) 285,497	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	289,136	100 [ 94.1]	307,265		310,000
d	(　 ) 258,914	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	258,914	100 [ 104.0]	248,956		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

相模原南 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,838,827	645,712	3,193,115	2,184,480	1,008,635	（　0.9446） 952,757	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,271,426 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｓ3	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	111 ㎡	8.3 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫ）の３階建、平均専有面積は約５６㎡で各階１戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	1,862	104,272	2.0	208,544
							1.0	104,272
2～ 2	住宅	56.00	100.0	56.00	1,900	106,400	2.0	212,800
							1.0	106,400
3～ 3	住宅	56.00	100.0	56.00	1,938	108,528	2.0	217,056
							1.0	108,528
～

～

計		168.00	100.0	168.00		319,200		638,400
								319,200

⑨年額支払賃料	319,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,830,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,830,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,677,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	638,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 319,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 155,514 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,838,827 円　　　　（　 34,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０５Ｔ　　　　-5	2,044 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,984 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０７Ｔ　　　　-16	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,944
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,912 円	3,830,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 645,712 円　（　　　　　　 5,817 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,184,480 円（　　　　　 19,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,838,827 円
②総費用	645,712 円
③純収益　①－②	3,193,115 円
④建物等に帰属する純収益	2,184,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,008,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	952,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,271,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）