鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１０Ｄ -104	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	１０２１１１０ -33	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m私道、中間画地		１中専 (70,180)
c	１０２１１０３ -27	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０２１１１２ -27	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０２１１０３Ｄ -143	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,373	100 [ 100.0]	152,373	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 157,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	160,709	100 [ 98.0]	163,989		164,000
c	(　 ) 163,334	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	168,386	100 [ 101.9]	165,246		165,000
d	(　 ) 166,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,716	100 [ 102.9]	162,017		162,000
e	(　 ) 163,066	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,066	100 [ 99.0]	164,713		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

相模原南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,024,291	526,391	2,497,900	1,808,100	689,800	（　0.9718） 670,348	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,262,723 円　　　　（　 92,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	160 ％	154 ㎡	10.2 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ）の２階建、平均専有面積は約４０㎡で各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,522	121,760	1.0	121,760
							1.0	121,760
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,552	124,160	1.0	124,160
							1.0	124,160
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		245,920		245,920
								245,920

⑨年額支払賃料	245,920 円　×　12ヶ月　＝　 2,951,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,951,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 120,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,902,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	245,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,024,291 円　　　　（　 19,638 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０９Ｔ　　　　-13	1,565 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	1,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,619 円/㎡　月額支払賃料（　 1,552 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０７Ｔ　　　　-14	1,754 ( 1,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	1,657
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,691 円	3,023,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,391 円　（　　　　　　 3,418 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,808,100 円（　　　　　 11,741 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,024,291 円
②総費用	526,391 円
③純収益　①－②	2,497,900 円
④建物等に帰属する純収益	1,808,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	689,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	670,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,262,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
相模原南 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 -9

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　吉村　満

印

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区上鶴間本町８丁目４０８番３４｢上鶴間本町８－２３－２｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	町田 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北　　
　４ｍ市道

交通

施設

町田駅南東方

1.7km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ほぼ整然と区画された住宅地域であり、周辺において特に大きな計画もないことから、今後とも現状のまま推移
していくものと見込まれる。需給は概ね安定しており、地価はほぼ横這いの状況にある。　

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ横浜線、小田急線沿線に位置する住宅地域であり、相模原市南区のほか相模原市中央区の一部に迄及
んでいる。整然と区画された住宅地域であり、低層の一般住宅がやや密集度高く建ち並んでいる。最寄駅から遠隔に位
置しバス便利用が多いが、需給は比較的安定している。需要層は相模原市内あるいは隣接市からの一次取得者が中心で
、新築戸建住宅で３０００万円台が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ほぼ整然とした住宅地域に位置し、地域内は殆どが専用住宅によって占められており、共同住宅建設の気運は薄い。対
象標準地が収益性より快適性が重視される住宅地にあって、自己使用目的の取引が圧倒的に多く賃貸用建物建設目的の
取引が極めて少ない状況にある。より実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、収益価格を勘案すると
ともに、代表標準地からの検討内容にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 160,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[ 99.9]

[100.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあって、個人消費
、雇用状況、設備投資、住宅投資等は持ち直
しつつある。企業の景況感はやや悲観的であ
る。

相模原市南区のほぼ南端、町田市との行政界
にも近い住宅地域である。最寄駅からはやや
遠隔に位置するが、一定の宅地需要がある。

接面街路は北西側であるが、画地規模は地域
において標準的であり、特に競争力の優劣は
認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１４ -2	相模原市南区		建付地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０２１１１０Ｄ -104	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	１０２１１１４ -33	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０２１１１０ -34	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m私道、中間画地		１中専 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	192,326	100 [ 108.0]	178,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 153,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,373	100 [ 100.0]	152,373		152,000
c	(　 ) 219,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	217,510	100 [ 122.3]	177,850		178,000
d	(　 ) 142,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	150,041	100 [ 94.1]	159,448		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

相模原南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,095,356	532,457	2,562,899	1,916,720	646,179	（　0.9699） 626,729	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,334,660 円　　　　（　 86,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	160 ％	154 ㎡	10.2 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　各２ＤＫ　平均床面積約４０㎡標準的設備完備　合計４室　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	100.0	85.00	1,500	127,500	2.0	255,000
							1.0	127,500
2～ 2	居宅	85.00	100.0	85.00	1,528	129,880	2.0	259,760
							1.0	129,880
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		257,380		514,760
								257,380

⑨年額支払賃料	257,380 円　×　12ヶ月　＝　 3,088,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,088,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,965,018 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,760 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,380 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,396 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,095,356 円　　　　（　 20,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１６Ｔ　　　　-4	1,224 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 86.2]	100 [ 98.0]	1,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,528 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０９Ｔ　　　　-13	1,565 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,601
c	１０２１１０９Ｔ　　　　-14	1,394 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	1,610

相模原南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,500 円	24,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,657 円	3,088,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 532,457 円　（　　　　　　 3,458 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,916,720 円（　　　　　 12,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,095,356 円
②総費用	532,457 円
③純収益　①－②	2,562,899 円
④建物等に帰属する純収益	1,916,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	646,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	626,729 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,070 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,334,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,600 円／㎡）