別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月8日　提出
相模原中央 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 -21 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一 印  TEL.
鑑定評価額 450,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区鹿沼台２丁目１９７８番１
｢鹿沼台２－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
不整形
1.5:1		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層のマンション
が多い住宅地域
 南7.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 淵野辺

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 淵野辺駅南西方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層のマンション等が存する既成の住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するもの
と予測する。マンション用地に対する需要は堅調で、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              190,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内をはじめ県央東部または都下のマンションに適する地域一円である。主な需要者はデベロッパー、
投資法人等で、物件の供給が限られており、需要者の競合が起こり易い。規模や目的によって価格水準が異なることか
ら、中心価格帯の一体的把握は困難である。マンション分譲価格は上昇しているが、建築工事費の高騰も原因の一つと
なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域であり、賃貸・分譲マンションの需要が期待される。対象標準地については
、分譲マンションが最有効使用と判定した。そこで、事業者の投資採算性が反映された開発法の価格、市場性が反映さ
れた比準価格も勘案し、さらに市場でのマンション素地の競合状況等を勘案し、鑑定評価額を決定した。なお、比較検
討できる環境が類似したほかの標準地等がないため、他の標準地との検討は行わなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＧＤＰは、４四半期連続でプラス成長が続い
ている。株価も一時２万円台を回復し、その
他の経済指標も堅調である。


区全体の地価は堅調に推移しているが、区内
においても、利便性の劣る地域の地価は下落
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２１１
０２
-12		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、
南西6m、
三方路
１中専

(70,200)
b １０２１１
０１Ｄ
-247		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
南西9m、
北西4.5m、
北東4m、
四方路
１住居

(70,200)
c １０２１１
０３
-17		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
北東7.2m、
角地
１中専

(70,160)
d １０２１１
０３Ｄ
-163		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e １０２１１
１４Ｄ
-127		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,099  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
178,833 		 100
[  81.7]
218,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
225,000 
b (　           ) 
158,706  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
147,852 		 100
[  75.8]
195,055 
201,000 
c (　           ) 
180,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
179,661 		 100
[  79.4]
226,273 
233,000 
d (　           ) 
194,169  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
191,694 		 100
[  86.2]
222,383 
229,000 
e (　           ) 
149,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
154,456 		 100
[  88.7]
174,133 
179,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　 -16.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -11.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　 -12.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    209,000 円／㎡]  



相模原中央 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,482,685 
20,900,951 
83,581,734 
70,200,000 
13,381,734 		 （　0.9504）
12,718,000 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    270,595,745 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用に分譲マンション用地が含まれると判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,649,190,771 
1,222,716,189 
15 
470,000 
4,373.31 
260,000 
4,749.58 
⑧開発法による価格 　　          426,474,582 円　　　　（　              190,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 1,082.00 ＲＣ7 4,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   2,241 ㎡     61.1 m x   42.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（Ｆ）、平均専有面積５７～６７㎡前後及びワンルームタイプ（Ｏ）３０㎡前後 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居（Ｆ／Ｏ）
918.71 
67.6 
621.05 
1,808 
1,122,858 		 2.0  2,245,716 
1.0  1,122,858 

 2～ 2		 住居（Ｆ／Ｏ）
878.79 
93.8 
824.31 
1,864 
1,536,514 		 2.0  3,073,028 
1.0  1,536,514 

 3～ 3		 住居（Ｆ／Ｏ）
825.22 
93.4 
770.76 
1,920 
1,479,859 		 2.0  2,959,718 
1.0  1,479,859 

 4～ 5		 住居（Ｆ）
669.70 
94.4 
632.20 
1,939 
1,225,836 		 2.0  2,451,672 
1.0  1,225,836 

 6～ 7		 住居（Ｆ）
455.76 
94.4 
430.24 
1,957 
841,980 		 2.0  1,683,960 
1.0  841,980 

計
4,873.64 
89.1 
4,341.00 

8,274,863 		 16,549,726 
8,274,863 
⑨年額支払賃料      8,274,863 円　×　12ヶ月　＝　      99,298,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  45 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        99,298,356 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     4,397,331 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 100,301,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,549,726 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,546 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,274,863 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,023,114 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,482,685 円　　　　（　        46,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０２１１１０
Ｔ
　　　　-9		 1,860  
(   1,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,946 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,864 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０２１１１０
Ｔ
　　　　-10		 2,263  
(   2,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]
2,138 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,400,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,140,951 円  　　　      104,698,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,180,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,900,951 円　（　　　　　　         9,327 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   4,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,200,000 円  
（　　　　　        31,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,482,685 円      
②総費用 20,900,951 円      
③純収益　①－② 83,581,734 円      
④建物等に帰属する純収益 70,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,381,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,718,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    270,595,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
相模原中央 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,241 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,241.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,158.56 ㎡  4,749.58 ㎡  4,481.29 ㎡  268.29 ㎡  4,373.31 ㎡  ＲＣ・7F
 (    57 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      51.7 ％）  （     211.9 ％）  （     200.0 ％）  （      12.0 ％）  （     92.08 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   61.1 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 470,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    470,000 円／㎡　　×　　     4,373.31 ㎡　　＝　　　　       2,055,455,700 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,055,455,700 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   267,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 各種建築費参考資料を基礎に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    267,800 円／㎡　　×　　　   4,749.58 ㎡　　＝　　　　       1,271,937,524 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金は特にない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,055,455,700 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         205,545,570 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,477,483,094 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 本件想定における開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 19 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 184,991,013 円  (      9 ％) ×　　0.8397  （     15 ヶ月） ＝　　          155,336,954 円 
販売総額(2期) 1,582,700,889 円  (     77 ％) ×　　0.8015  （     19 ヶ月） ＝　　        1,268,534,763 円 
販売総額(3期) 287,763,798 円  (     14 ％) ×　　0.7830  （     21 ヶ月） ＝　　          225,319,054 円 
収入合計 － － － － 1,649,190,771 円 
支出 建築工事費(1期) 127,193,752 円  (     10 ％) ×　　0.9217  （      7 ヶ月） ＝　　          117,234,481 円 
建築工事費(2期) 127,193,752 円  (     10 ％) ×　　0.8595  （     13 ヶ月） ＝　　          109,323,030 円 
建築工事費(3期) 1,017,550,019 円  (     80 ％) ×　　0.8015  （     19 ヶ月） ＝　　          815,566,340 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 123,327,342 円  (     60 ％) ×　　0.9110  （      8 ヶ月） ＝　　          112,351,209 円 
販売管理費(2期) 82,218,228 円  (     40 ％) ×　　0.8300  （     16 ヶ月） ＝　　           68,241,129 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,222,716,189 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,649,190,771 円　　－　　　　　　        1,222,716,189 円　　＝　　　　　           426,474,582 円 

              190,000 円／㎡ 
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月9日　提出
相模原中央 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 -21 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元 印  TEL.
鑑定評価額 450,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区鹿沼台２丁目１９７８番１
｢鹿沼台２－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
不整形
1.5:1		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層のマンション
が多い住宅地域
 南7.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 淵野辺

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 分譲、賃貸マンション等。一
部公共施設。		 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 淵野辺駅南西方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層のマンション等が存する既成の住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              189,000 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、市内をはじめ県央東部または都下のマンションに適する地域一円である。需要者の中心はマンション
開発事業者を主とする。基礎的な需要はある中で利便性や環境によって取得意欲に差がみられる。淵野辺駅周辺は、一
定の利便性と住環境を備えており、特に対象地は前面が公園で良好な住環境で需要が見込まれる。加えて図書館が隣接
し、商業施設も周辺に存する。なお地域内画地の個別性に差があり取引総額水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　住環境良好なマンション地域にあり、実証的で規範性を有するのは比準価格と判断した。収益価格は想定要素を多く
含み、また地域賃貸市場は供給が多い等から低位に至ったと推察され参考に留める。開発法による価格は対象地の個別
性に基づき投資採算性を反映するが算定過程には幅があり推定要素も含まれる。よって比準価格を重視し、開発法によ
る価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。他の標準地との秤量的な検討は類似性を有する地点がなく適用しない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況は緩やかな回復基調が続く中で、市内不
動産市場は、地域・物件により需要に強弱が
みられる。中央区人口はここ１年は微増傾向
。

駅に近く環境が良好な住宅地域であり、広域
的視野からも需要は堅いとみられる。市場の
特性等の変動はみられない。


三方路で利便性・利用効率性が高く、形状が
やや劣る。それ以外は地域内の標準的画地で
ある。個別的要因の変動はみられない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２１１
０１Ｄ
-175		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東13.9m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １０２１１
０１Ｄ
-247		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
南西9m、
北西4.5m、
北東4m、
四方路
１住居

(70,200)
c １０２１１
１３
-31		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東6m、角地
準住居
駐車場整備地区
(70,200)
d １０２１１
０５Ｄ
-113		 座間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.5m市道
、中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,531  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
266,338 		 100
[ 134.0]
198,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
158,706  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 105.0]
166,756 		 100
[  78.1]
213,516 
220,000 
c (　           ) 
174,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
171,996 		 100
[  88.4]
194,566 
200,000 
d (　           ) 
414,151  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
427,404 		 100
[ 214.5]
199,256 
205,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +80.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



相模原中央 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

102,060,059 
20,673,280 
81,386,779 
69,550,000 
11,836,779 		 （　0.9504）
11,249,675 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    239,354,787 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用に分譲マンション用地が含まれると判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,670,065,979 
1,245,715,511 
15 
470,000 
4,373.31 
263,000 
4,749.58 
⑧開発法による価格 　　          424,350,468 円　　　　（　              189,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 1,082.00 ＲＣ7 4,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   2,241 ㎡     61.1 m x   42.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（Ｆ）、平均専有面積５７～６７㎡前後及びワンルームタイプ（Ｏ）３０㎡前後 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居（Ｆ／Ｏ）
918.71 
67.6 
621.05 
1,830 
1,137,000 		 2.0  2,274,000 
1.0  1,137,000 

 2～ 2		 住居（Ｆ／Ｏ）
878.79 
93.8 
824.31 
1,860 
1,533,000 		 2.0  3,066,000 
1.0  1,533,000 

 3～ 3		 住居（Ｆ／Ｏ）
825.22 
93.4 
770.76 
1,870 
1,441,000 		 2.0  2,882,000 
1.0  1,441,000 

 4～ 5		 住居（Ｆ）
669.70 
94.4 
632.20 
1,860 
1,176,000 		 2.0  2,352,000 
1.0  1,176,000 

 6～ 7		 住居（Ｆ）
455.76 
94.4 
430.24 
1,870 
805,000 		 2.0  1,610,000 
1.0  805,000 

計
4,873.64 
89.1 
4,341.00 

8,073,000 		 16,146,000 
8,073,000 
⑨年額支払賃料      8,073,000 円　×　12ヶ月　＝　      96,876,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  45 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        96,876,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     4,295,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,980,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,146,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         154,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,073,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,924,972 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     102,060,059 円　　　　（　        45,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０２１１１０
Ｔ
　　　　-9		 1,860  
(   1,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
1,900 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b １０２１１１０
Ｔ
　　　　-10		 2,263  
(   2,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
1,985 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,350,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,068,280 円  　　　      102,276,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,095,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,673,280 円　（　　　　　　         9,225 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   4,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,550,000 円  
（　　　　　        31,035 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 102,060,059 円      
②総費用 20,673,280 円      
③純収益　①－② 81,386,779 円      
④建物等に帰属する純収益 69,550,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,836,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,249,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    239,354,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
相模原中央 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,241 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,241.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,158.56 ㎡  4,749.58 ㎡  4,481.29 ㎡  268.29 ㎡  4,373.31 ㎡  ＲＣ・7F
 (    57 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      51.7 ％）  （     211.9 ％）  （     200.0 ％）  （      12.0 ％）  （     92.08 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   61.1 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 470,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    470,000 円／㎡　　×　　     4,373.31 ㎡　　＝　　　　       2,055,455,700 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,055,455,700 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   263,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   270,890 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    270,890 円／㎡　　×　　　   4,749.58 ㎡　　＝　　　　       1,286,613,726 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,055,455,700 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         205,545,570 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,492,159,296 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 184,991,013 円  (      9 ％) ×　　0.8495  （     14 ヶ月） ＝　　          157,149,866 円 
販売総額(2期) 1,664,919,117 円  (     81 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　        1,350,082,912 円 
販売総額(3期) 205,545,570 円  (     10 ％) ×　　0.7922  （     20 ヶ月） ＝　　          162,833,201 円 
収入合計 － － － － 1,670,065,979 円 
支出 建築工事費(1期) 128,661,373 円  (     10 ％) ×　　0.9217  （      7 ヶ月） ＝　　          118,587,187 円 
建築工事費(2期) 128,661,373 円  (     10 ％) ×　　0.8696  （     12 ヶ月） ＝　　          111,883,930 円 
建築工事費(3期) 1,029,290,981 円  (     80 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　          834,652,056 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9325  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 123,327,342 円  (     60 ％) ×　　0.9110  （      8 ヶ月） ＝　　          112,351,209 円 
販売管理費(2期) 82,218,228 円  (     40 ％) ×　　0.8300  （     16 ヶ月） ＝　　           68,241,129 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,245,715,511 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,670,065,979 円　　－　　　　　　        1,245,715,511 円　　＝　　　　　           424,350,468 円 

              189,000 円／㎡