鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０１Ｄ -265	相模原市緑区		建付地	（　）	不整形	南10m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０２１１０１Ｄ -159	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、南5m、二方路		１住居 (60,200)
c	１０２１１０１Ｄ -221	相模原市緑区		建付地	（　）	不整形	南11m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１０２１１０２Ｄ -147	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	１０２１１０９Ｄ -108	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,778	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	181,466	100 [ 96.8]	187,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 167,558	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	178,106	100 [ 97.6]	182,486		182,000
c	(　 ) 171,778	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	181,695	100 [ 95.7]	189,859		190,000
d	(　 ) 163,822	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,822	100 [ 95.1]	172,263		172,000
e	(　 ) 164,557	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,165	100 [ 96.2]	175,847		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

相模原緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,745,922	875,157	3,870,765	3,008,460	862,305	（　0.9446） 814,533	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,330,489 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.72	Ｓ3	227.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防商業地形成事業	70 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	8.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び敷地規模を勘案し、１階は店舗、２階と３階は共同住宅で平均約３７㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.20	100.0	79.20	2,331	184,615	3.0	553,845
							0.0	0
2～ 2	住宅	74.34	100.0	74.34	1,560	115,970	2.0	231,940
							1.0	115,970
3～ 3	住宅	74.34	100.0	74.34	1,530	113,740	2.0	227,480
							1.0	113,740
～

～

計		227.88	100.0	227.88		414,325		1,013,265
								229,710

⑨年額支払賃料	414,325 円　×　12ヶ月　＝　 4,971,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,971,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 402,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,629,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,013,265 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,710 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,745,922 円　　　　（　 28,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１３Ｔ　　　　-20	2,867 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	2,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,337 円/㎡　月額支払賃料（　 2,331 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１１３Ｔ　　　　-19	2,753 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,333
c	１０２１１１３Ｔ　　　　-21	2,495 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,260

相模原緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,400 円	39,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	150,957 円	5,031,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,100 円	39,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 875,157 円　（　　　　　　 5,240 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 227.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,008,460 円（　　　　　 18,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,745,922 円
②総費用	875,157 円
③純収益　①－②	3,870,765 円
④建物等に帰属する純収益	3,008,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	862,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	814,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,330,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
相模原緑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 5-6

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　末原　伸隆

印

TEL.

鑑定評価額

28,100,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区二本松４丁目１２１０番５５５｢二本松４－２６－１５｣				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）商業地形成事業 (70,200)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗、店舗兼住宅等が混在する近隣商業地域	西11m市道	水道、下水	橋本 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

橋本駅西方

2.3km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
商業地形成事業

⑤地域要因の将
　来予測

橋本駅からバス圏の市道沿いの近隣商業地域であり、店舗の連たん性や商業繁華性はやや劣る。住宅系用途の需
要も高まっているが、地域内で特段の開発動向はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を相模原市内の近隣商業地、路線商業地及び幹線道路背後地と判定した。典型的な需要者層としては市内の
個人事業者、中小の法人事業者等が想定される。商圏は限定的であり繁華性はやや劣るが、橋本駅駅周辺の不動産市場
の隆盛が波及し背後住宅地の需要は高まっている。市場の中心価格帯は規模や街路条件等によって異なるが、１５０㎡
程度の画地で２０００～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域には店舗や共同住宅等の賃貸物件も散見されるが、対象地と同規模画地について収益物件建築のための土地取
引は少なく、自用目的の取引がほとんどとなる。比準価格は現実の取引事例に基づくため実証性に優れ、相対的規範性
に優る。一方、土地価格に見合う賃料水準の設定が難しく収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原緑 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[ 81.9]

[100.0]
100

169,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費増税の影響により一時的に景気落ち込む
ものの、所得環境の改善及び堅調な内需によ
り、景気は依然として回復傾向にある。

橋本駅周辺の発展的期待感の影響等により駅
勢圏の地価は強含みで推移している。地域要
因に特段変動は認められない。

近隣地域における標準的な画地である。個別
的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０６ -43	相模原市緑区		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０２１１０１Ｄ -221	相模原市緑区		建付地	（　）	不整形	南11m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１０２１１０１Ｄ -160	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	北16m市道、南5m、二方路		１住居生産緑地地区 (70,200)
d	１０２１１０９Ｄ -114	相模原市緑区		底地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,338	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,691	100 [ 98.9]	138,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 171,778	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	179,841	100 [ 96.2]	186,945		187,000
c	(　 ) 187,525	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	208,361	100 [ 119.6]	174,215		174,000
d	(　 66,309) 165,773	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,415	100 [ 100.0]	170,415		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

相模原緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,421,965	1,014,507	4,407,458	3,566,420	841,038	（　0.9446） 794,444	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,903,064 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	98.90	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防商業地形成事業	70 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	8.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階と３階に平均４５㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,294	206,460	3.0	619,380
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,445	130,050	2.0	260,100
							1.0	130,050
3～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	1,468	132,120	2.0	264,240
							1.0	132,120
～

～

計		270.00	100.0	270.00		468,630		1,143,720
								262,170

⑨年額支払賃料	468,630 円　×　12ヶ月　＝　 5,623,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,623,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,286,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,143,720 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,170 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,421,965 円　　　　（　 32,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０４Ｔ　　　　-5	2,172 ( 2,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１１１４Ｔ　　　　-22	1,871 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,342
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,800 円	47,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	168,707 円	5,623,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,000 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,014,507 円　（　　　　　　 6,075 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,566,420 円（　　　　　 21,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,421,965 円
②総費用	1,014,507 円
③純収益　①－②	4,407,458 円
④建物等に帰属する純収益	3,566,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	841,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	794,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,903,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）