別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 相模原緑 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -15 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之 印  TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区日連字西ノ原１５４３番１４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北5.5m市道 水道 藤野 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台風１９号の影響により近接 で土砂災害が発生。災害発生 リスク要因が顕在化。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 藤野駅南東方 2.4km 法令 規制 （都）  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間の生活利便性が劣る住宅地域で、特別な変動要因はないが、土砂災害警戒区域のリスク要因により、さらな る市場性の減退も予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市緑区の旧藤野町、旧相模湖町、旧津久井町及びその周辺の住宅地域と判定した。典型的な需要者 は旧津久井郡及びその周辺に地縁性を有する地元在来者で同一需給圏外からの需要者は非常に少ない。圏内は都心への 接近性等の交通、生活利便性が劣り、人口減少、高齢化が進行している。さらに近年の災害リスクにより需要は限定的 である。取引の中心価格帯には幅があるが１５０㎡で土地３５０万円前後、新築住宅で総額１４００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中山間部の高台の住宅地域で、取引の中心は自己利用目的の中古住宅が中心であり、賃貸市場が未成熟であ ることから収益還元法の適用は断念した。典型的な需要者は戸建住宅利用を目的とする地縁性を有する地元在来者であ ることから、比準価格の規範性は高いものと判断した。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [203.8] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び不動産市況は全般に堅調に推移する なか、利便性指向により土地の選別化が進み 地価の多極化が進行。 中山間部の既成住宅地域であり、地域要因に 大きな変化はない。市全体の人口は横ばいで あるが、当該地域は人口減、高齢化が進行し 需要は弱含み。 特に個別的要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.2 ％  ％