鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０１Ｄ -213	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、北西4m、角地		１中専 (70,150)
b	１０２１１０１Ｄ -224	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０２１１０１Ｄ -245	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０２１１０１Ｄ -255	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、東6m、角地		工業 (70,200)
e	１０２１１０２ -25	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東7.5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,894	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	142,944	100 [ 107.0]	133,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 138,318	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	140,235	100 [ 101.0]	138,847		142,000
c	(　 ) 123,232	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	123,715	100 [ 101.0]	122,490		125,000
d	(　 ) 149,439	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	145,031	100 [ 101.0]	143,595		146,000
e	(　 ) 120,257	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,785	100 [ 97.3]	123,109		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

相模原緑 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,801,507	332,727	1,468,780	1,171,760	297,020	（　0.9699） 288,080	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,129,362 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.00	Ｗ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	150 ㎡	9.8 m x 15.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均５４㎡、周辺の利用状況及び敷地規模を勘案して判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.00	100.0	54.00	1,366	73,764	2.0	147,528
							1.0	73,764
2～ 2	住宅	54.00	100.0	54.00	1,408	76,032	2.0	152,064
							1.0	76,032
～

～

～

計		108.00	100.0	108.00		149,796		299,592
								149,796

⑨年額支払賃料	149,796 円　×　12ヶ月　＝　 1,797,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,797,552 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 71,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,725,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	299,592 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 149,796 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 72,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,801,507 円　　　　（　 12,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１３Ｔ　　　　-13	1,503 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,408 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０６Ｔ　　　　-7	1,577 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	1,475
c	１０２１１０１Ｔ　　　　-2	1,324 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,365

相模原緑 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,500 円	15,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,927 円	1,797,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 128,300 円	15,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,100 円	15,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,100 円	15,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 332,727 円　（　　　　　　 2,218 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,171,760 円（　　　　　 7,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,801,507 円
②総費用	332,727 円
③純収益　①－②	1,468,780 円
④建物等に帰属する純収益	1,171,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	297,020 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	288,080 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,129,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
相模原緑 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 -14

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　谷口　洋介

印

TEL.

鑑定評価額

19,200,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区原宿南２丁目２０番３				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅のほか空地が残る住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	橋本 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.8 ｍ、奥行　約　　 15.3 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

橋本駅西方

3.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅を中心とする区画整理済の住宅地域。開発余地として残る空地に住宅建設が進行し、熟成度を高
めていくものと予測する。橋本駅バス圏の一部で高まる住宅需要を背景に足元の地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市緑区に所在し、橋本駅勢圏の徒歩圏とバス圏を含む住宅地域と把握する。主たる需要者は、市内
居住者を中心に隣接市町居住者等も含まれる。近時は橋本駅周辺の価格水準と比較した値頃感や良好な住環境に着目し
て当該エリアが選好される傾向も見られ、需要は堅調に推移している。市場の価格帯は、土地１５０㎡で２，０００万
円前後、新築の戸建住宅で３，０００万円台前半から半ば程度が中心と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はいずれも橋本駅からバス圏の住宅地取引事例に基づいて試算しており信頼性は高い。収益価格については土
地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。当該地域は収益性よりも、居住の快適性
や利便性を重視する住宅地域であるので、本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原緑 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 148,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[102.0]

100
[119.6]

[102.0]
100

128,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

開発発展期待の高まる橋本駅周辺における住
宅供給は限定的で地価も上昇しているため、
橋本駅バス圏での住宅需要が高まっている。

橋本駅からバス圏に位置する住宅地域である
が、地勢平坦でバス通り沿いに店舗も多く立
地し、住環境も良好で需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１０６ -42	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
b	１０２１１０６ -33	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4.5m、角地		１低専 (60,80)
c	１０２１１１４ -23	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０２１１０１Ｄ -245	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,468	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	140,513	100 [ 99.0]	141,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 144,852	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	140,028	100 [ 123.0]	113,844		116,000
c	(　 ) 168,036	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	166,078	100 [ 120.6]	137,710		140,000
d	(　 ) 123,232	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,541	100 [ 94.0]	129,299		132,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

相模原緑 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,817,225	336,797	1,480,428	1,195,040	285,388	（　0.9699） 276,798	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,889,319 円　　　　（　 39,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	Ｗ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	150 ㎡	9.8 m x 15.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約５３㎡のファミリー世帯向け住戸２戸からなる２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不参入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	100.0	53.00	1,411	74,783	2.0	149,566
							1.0	74,783
2～ 2	居宅	53.00	100.0	53.00	1,440	76,320	2.0	152,640
							1.0	76,320
～

～

～

計		106.00	100.0	106.00		151,103		302,206
								151,103

⑨年額支払賃料	151,103 円　×　12ヶ月　＝　 1,813,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,813,236 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,529 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,740,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,206 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,103 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,617 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,817,225 円　　　　（　 12,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０１Ｔ　　　　-1	1,630 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.1]	100 [ 91.0]	1,704	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,503 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１１５Ｔ　　　　-3	1,277 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	1,444
c	１０２１１１５Ｔ　　　　-4	1,551 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,552

相模原緑 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,000 円	15,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,397 円	1,813,236　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 130,900 円	15,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 336,797 円　（　　　　　　 2,245 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,195,040 円（　　　　　 7,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,817,225 円
②総費用	336,797 円
③純収益　①－②	1,480,428 円
④建物等に帰属する純収益	1,195,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	276,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,889,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,300 円／㎡）