鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

麻生 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０７ -20	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	台形	北東6m市道、南西6m、二方路		近商高度3種最高20m 地区計画等 (100,200)
b	１０２０２１１ -14	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	１０２０２０１Ｄ -9	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.5m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (60,200)
d	１０２０２０１Ｄ -10	川崎市麻生区		建付地	（　）	不整形	北東10m国道、南東8m、南西6m、三方路		２住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０２０２０６ -16	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南12.5m県道、西5m、角地		準住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,843	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	314,244	100 [ 112.5]	279,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 266,830	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	302,407	100 [ 103.3]	292,746		304,000
c	(　 ) 245,165	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,294	100 [ 85.6]	293,568		305,000
d	(　 ) 205,699	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	211,529	100 [ 74.1]	285,464		297,000
e	(　 ) 260,094	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	256,054	100 [ 90.3]	283,559		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

麻生 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,696,960	7,253,533	32,443,427	24,355,200	8,088,227	（　0.9267） 7,495,360	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	159,475,745 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

麻生 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	770 ㎡	26.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅　１階店舗フロア貸し、２～４階住宅３ＬＤＫファミリータイプ

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

周辺同種の建物の有効率等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	95.5	382.00	2,650	1,012,300	6.0	6,073,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	400.00	93.8	375.00	2,020	757,500	2.0	1,515,000
							1.0	757,500
3～ 3	住宅	400.00	93.8	375.00	2,063	773,625	2.0	1,547,250
							1.0	773,625
4～ 4	住宅	400.00	93.8	375.00	2,120	795,000	2.0	1,590,000
							1.0	795,000
～

計		1,600.00	94.2	1,507.00		3,338,425		10,726,050
								2,326,125

⑨年額支払賃料	3,338,425 円　×　12ヶ月　＝　 40,061,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,507.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,061,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,348,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,512,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,726,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,326,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,086,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,696,960 円　　　　（　 51,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０１Ｔ　　　　-24	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	2,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,063 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０２０２０３Ｔ　　　　-14	1,878 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,108
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

麻生 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,770,000 円	354,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,255,833 円	41,861,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 510,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,009,000 円	354,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,253,533 円　（　　　　　　 9,420 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	354,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,355,200 円（　　　　　 31,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,696,960 円
②総費用	7,253,533 円
③純収益　①－②	32,443,427 円
④建物等に帰属する純収益	24,355,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,088,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,495,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,475,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
麻生 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

麻生 5-5

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　大橋　政善

印

TEL.

鑑定評価額

226,000,000 円

１㎡当たりの価格

293,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区栗平２丁目２番４外｢栗平２－２－１２｣				②地積　(㎡)	770 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (100,200)
	1:1.2	店舗ＲＣ2	小売店舗、金融機関等が混在する駅前の商業地域	北東16m市道、南東側道	水道、ガス、下水	栗平 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 780 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

栗平駅北方

120m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域であるが、範囲は限定的で今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地価は景気に左
右されるが、緩やかに上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね川崎市北部及び横浜市北部に存する商業地域である。主たる需要者は周囲一帯が住宅街であることか
ら、食品や生活雑貨等を扱うスーパーマーケット、ドラッグストア経営の事業者等による需要が想定される。小田急多
摩線沿線の商業地で他地域からの顧客の流入が見られる地域ではなく、需要も限定的と把握される。市場の取引価格は
、立地条件や規模等によっても異なるため一概には言えないが、単価（平米）では２０万円台程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は背後地を低層住宅地とする商業地で、賃貸事業による投資採算性よりも店舗経営等の事業採算性が重視される
傾向がある。収益価格はやや低位に試算されたが、自用目的の取引が中心の商業地であるので、信頼性のある取引事例
により求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を踏まえ、さらに単価と総額と
の関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 407,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[152.5]

[104.0]
100

292,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあるが、小売業を
主体とする商業地の積極的な需要増には至っ
ていない。賃料水準は横ばいで推移している
。

駅前商業地だが、商圏は狭く背後は低層住宅
地。この１年で地域要因に特段の変動はない
。地価はここ数年緩やかに上昇している。

角地で街路条件が優り、代替・競争関係にあ
る不動産との比較における競争力がある。個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

麻生 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０１Ｄ -8	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西4m、角地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０２０２０１Ｄ -9	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.5m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (60,200)
c	１０２０２０１Ｄ -10	川崎市麻生区		建付地	（　）	不整形	北東10m国道、南東8m、南西6m、三方路		２住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０２０２０１Ｄ -11	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南10m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (60,200)
e	１０２０２０１Ｄ -12	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12.5m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 288,905	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	262,131	100 [ 80.2]	326,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	340,000
b	(　 ) 245,165	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	226,220	100 [ 83.7]	270,275		281,000
c	(　 ) 205,699	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.8]	191,461	100 [ 74.0]	258,731		269,000
d	(　 ) 273,823	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	268,868	100 [ 93.0]	289,105		301,000
e	(　 ) 250,554	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	233,243	100 [ 80.2]	290,827		302,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

麻生 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,189,415	6,806,052	30,383,363	22,704,000	7,679,363	（　0.9504） 7,298,467	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	155,286,532 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

麻生 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	770 ㎡	26.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～４階は各階７戸、専有面積約５３㎡のファミリータイプの共同住宅。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

周辺の同種ビルのレンタブル比率等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	95.5	382.00	2,600	993,200	6.0	5,959,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	400.00	93.8	375.00	1,800	675,000	2.0	1,350,000
							1.0	675,000
3～ 3	住宅	400.00	93.8	375.00	1,900	712,500	2.0	1,425,000
							1.0	712,500
4～ 4	住宅	400.00	93.8	375.00	2,000	750,000	2.0	1,500,000
							1.0	750,000
～

計		1,600.00	94.2	1,507.00		3,130,700		10,234,200
								2,137,500

⑨年額支払賃料	3,130,700 円　×　12ヶ月　＝　 37,568,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,507.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,568,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,267,577 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,100,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,234,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,137,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 994,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,189,415 円　　　　（　 48,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０４Ｔ　　　　-26	1,554 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,921	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,969 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０２０２０３Ｔ　　　　-15	1,625 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	2,016
c	１０２０２０２Ｔ　　　　-9	1,658 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,970

麻生 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,650,000 円	330,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,181,052 円	39,368,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 510,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,806,052 円　（　　　　　　 8,839 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,704,000 円（　　　　　 29,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,189,415 円
②総費用	6,806,052 円
③純収益　①－②	30,383,363 円
④建物等に帰属する純収益	22,704,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,679,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,298,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,286,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）