別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 麻生 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   麻生 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美 印  TEL.

鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 646,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 470,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区万福寺１丁目１６番２ ｢万福寺１－１６－５｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (90,300) 1:1.5 店舗 Ｓ3F1B 中層の店舗、事務所 ビル等が多い商業地 域 南西12m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区役所等に近い駅前商業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には行政機関等も存し、商業集積度も増し、発展性が見込まれる地域であると予測する。駅との接近性に優 り、地価水準は上昇傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    662,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    578,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市を圏域とする商業地域である。需要者の中心は、事業又は投資目的で事務所、店舗等を求める個 人又は法人事業者、不動産業者等である。近隣地域は、新百合ヶ丘駅南口との比較において繁華性は劣るが、駅前商業 地として希少性が高く、背後地の購買力も認められ、画地規模等も需要に見合う。商業地の取引は、取引当事者間の個 別的事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の店舗、事務所ビルの外、賃貸用店舗及び事務所も存する商業地域である。主要駅への立地に優る商 業地で、店舗、事務所等の賃貸需要は高く、自用目的の取引の外、収益性を重視する取引も見込まれる。以上より、市 場における取引価格を基礎とする比準価格を重視し、収益性及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに 代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    800,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [ 99.0] 100 [133.1] [100.0] 100 644,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    590,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、企業収益の水 準は高く、個人消費は持ち直している。新百 合ヶ丘駅周辺商業地の地価は上昇傾向となっ ている。 新百合ヶ丘駅への接近性に優る商業地域であ る。繁華性は中程度であるが、立地の希少性 、不動産への資金流入等を反映し、地価は上 昇傾向である。 新百合ヶ丘駅からの顧客の流動性、画地規模 等を考慮すると、近隣地域内での競争力は優 る。個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％