鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

麻生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０１Ｄ -6	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
b	１０２０２０７ -20	川崎市麻生区		建付地	（　）	台形	北東6m市道、南西6m、二方路		近商高度3種最高20m (100,200)
c	１０２０２０１ -5	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	不整形	北西12m市道、南6m、角地		近商地区計画等 (90,300)
d	１０２０２０７ -19	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.5m市道、南西6m、二方路		近商高度3種最高20m (100,200)
e	１０２０２０２ -1	川崎市多摩区		建付地	（　）	台形	南西22m市道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 462,831	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	490,601	100 [ 77.3]	634,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	635,000
b	(　 ) 318,843	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	321,969	100 [ 73.7]	436,864		437,000
c	(　 ) 575,533	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	610,065	100 [ 126.0]	484,179		484,000
d	(　 ) 706,923	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	713,854	100 [ 114.1]	625,639		626,000
e	(　 ) 310,921	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	323,358	100 [ 100.9]	320,474		320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 466,000 円／㎡]

麻生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,532,554	5,853,981	23,678,573	17,681,600	5,996,973	（　0.9267） 5,557,395	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	118,242,447 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

麻生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	232.00	ＲＣ4F1B	1,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	400 ％	316 ㎡	19.5 m x 19.4 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階は店舗、２階以上は事務所を想定、なお駐車場の設置は想定していない

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.00	88.0	204.16	3,661	747,430	8.0	5,979,440
							0.0	0
2～ 2	事務所	232.00	88.0	204.16	2,400	489,984	6.0	2,939,904
							0.0	0
3～ 3	事務所	232.00	83.0	192.56	2,400	462,144	6.0	2,772,864
							0.0	0
4～ 4	事務所	232.00	83.0	192.56	2,400	462,144	6.0	2,772,864
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	232.00	86.0	199.52	2,500	498,800	6.0	2,992,800
							0.0	0

計		1,160.00	85.6	992.96		2,660,502		17,457,872
								0

⑨年額支払賃料	2,660,502 円　×　12ヶ月　＝　 31,926,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 992.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,926,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,554,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,371,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,457,872 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 160,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,532,554 円　　　　（　 93,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０６Ｔ　　　　-20	2,857 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,685 円/㎡　月額支払賃料（　 3,661 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０２０６Ｔ　　　　-21	3,160 ( 2,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,674
c	１０２０２０６Ｔ　　　　-22	2,821 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,645

麻生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,285,000 円	257,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	957,781 円	31,926,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 912,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,500 円	257,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,853,981 円　（　　　　　　 18,525 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	257,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,681,600 円（　　　　　 55,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,532,554 円
②総費用	5,853,981 円
③純収益　①－②	23,678,573 円
④建物等に帰属する純収益	17,681,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,996,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,557,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,242,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
麻生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

麻生 5-1

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

印

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

457,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区百合丘１丁目１９番８				②地積　(㎡)	316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	台形 1:1	店舗兼教室ＲＣ4F1B	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	南東11.5m市道	水道、ガス、下水	百合ヶ丘 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ市道

交通

施設

百合ヶ丘駅南西方

140m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内に位置する商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくと思科
される。需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 459,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね川崎市内及び隣接市内の小田急小田原線沿線各駅前の商業地域である。主たる需要者は、賃料収入を
目的として収益物件を需要する不動産会社や法人、投資家等である。一定の繁華性を有し、景気回復が続いていること
から、需要は底堅い。取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の類似地域において取引された取引事例に基づき、取引市場における市
場性を反映した比準価格を標準とし、対象標準地の収益性に着目した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検
討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 800,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[ 99.0]

100
[187.8]

[100.0]
100

457,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    435,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善、個人消費や民間企業
設備の持ち直しにより、景気は緩やかに回復
している。

駅前商業地であり、地域要因に格別な変動は
ない。地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

麻生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２１１ -14	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０２０２０４ -22	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北3m、角地		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０２０２０１Ｄ -8	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西4m、角地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０２０２０４Ｄ -8	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、準角地		１住居高度3種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,830	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	339,541	100 [ 71.1]	477,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	478,000
b	(　 ) 403,952	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	422,520	100 [ 85.4]	494,754		495,000
c	(　 ) 288,905	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	297,320	100 [ 67.0]	443,761		444,000
d	(　 ) 279,697	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	284,084	100 [ 67.7]	419,622		420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 459,000 円／㎡]

麻生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,379,750	5,884,976	24,494,774	17,681,600	6,813,174	（　0.9267） 6,313,768	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	134,335,489 円　　　　（　 425,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

麻生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	232.00	ＲＣ4F1B	1,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	400 ％	316 ㎡	19.5 m x 19.4 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階は店舗、２階以上は事務所を想定、なお駐車場の設置は想定していない

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.00	88.0	204.16	3,808	777,441	8.0	6,219,528
							0.0	0
2～ 2	事務所	232.00	88.0	204.16	2,551	520,812	6.0	3,124,872
							0.0	0
3～ 3	事務所	232.00	83.0	192.56	2,437	469,269	6.0	2,815,614
							0.0	0
4～ 4	事務所	232.00	83.0	192.56	2,437	469,269	6.0	2,815,614
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	232.00	86.0	199.52	2,551	508,976	6.0	3,053,856
							0.0	0

計		1,160.00	85.6	992.96		2,745,767		18,029,484
								0

⑨年額支払賃料	2,745,767 円　×　12ヶ月　＝　 32,949,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 992.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,949,204 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,734,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,214,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,029,484 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,379,750 円　　　　（　 96,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０９Ｔ　　　　-24	2,857 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 88.4]	100 [110.0]	3,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,833 円/㎡　月額支払賃料（　 3,808 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０２０７Ｔ　　　　-24	2,941 ( 2,851)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.1]	100 [ 90.0]	3,900
c	１０２０２１１Ｔ　　　　-16	2,977 ( 2,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.6]	100 [ 90.0]	3,927

麻生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,285,000 円	257,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	988,476 円	32,949,204　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 913,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,500 円	257,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,884,976 円　（　　　　　　 18,623 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	257,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,681,600 円（　　　　　 55,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,379,750 円
②総費用	5,884,976 円
③純収益　①－②	24,494,774 円
④建物等に帰属する純収益	17,681,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,813,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,313,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,335,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425,000 円／㎡）