別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 麻生 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   麻生 -35 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美 印  TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区多摩美１丁目９５番７９ ｢多摩美１－２０－１６｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 読売ランド前 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    65 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 起伏の大きな丘陵地の住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 読売ランド前駅北西方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測する。区画は整っているが、街路が比較 的狭く、起伏が大きいため、地価は横ばいからわずかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、麻生区、多摩区を中心とする小田急小田原線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に 居住する一次取得者層で、都内への通勤者、地縁のある者等となっている。最寄駅から徒歩圏内であるが、街路条件、 地勢等を反映して、地価水準は低位である。需給関係は比較的安定しており、需要の中心価格帯は、土地のみで２００ ０万円前後、新築建売住宅で３５００万円から４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心の住宅地域で、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。起伏が大きく、生活利便性も 劣るため、収益性に乏しく、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に試算された。市場では、自用目的の取引が中心 で、取引価格を基礎とする比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、さらに 代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　麻生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [144.9] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区の人口は増加傾向であるが、高齢化率 は川崎市全体よりも高い。地価は、最寄駅、 駅距離、地勢、規模、環境等により二極化が 進む。 最寄駅から徒歩圏内の高台の住宅地域である 。駅からは起伏が大きく、地価は横ばいから わずかな下落傾向で推移している。 北道路に面し、日照、通風等は標準的である 。形状、規模は平均的で、近隣地域内での競 争力は普通程度。個別的要因に特段の変動要 因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％