鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮前 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０５ -18	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０２０２０７Ｄ -7	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
c	１０２０２０５ -16	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０２０２０９ -10	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高10m (70,200)
e	１０２０２１１ -25	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 492,115	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 116.2]	442,565	100 [ 91.2]	485,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	500,000
b	(　 ) 424,792	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.3]	354,834	100 [ 84.5]	419,922		433,000
c	(　 ) 434,335	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	427,965	100 [ 97.0]	441,201		454,000
d	(　 ) 552,517	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	467,136	100 [ 100.0]	467,136		481,000
e	(　 ) 511,238	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	423,305	100 [ 101.0]	419,114		432,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 457,000 円／㎡]

宮前 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,938,968	826,760	5,112,208	2,328,000	2,784,208	（　0.9699） 2,700,403	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	57,455,383 円　　　　（　 284,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮前 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	15.2 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積５０㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,300	230,000	2.0	460,000
							1.0	230,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,525	252,500	2.0	505,000
							1.0	252,500
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		482,500		965,000
								482,500

⑨年額支払賃料	482,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,790,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,790,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 516,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,705,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	965,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 482,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 224,545 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,938,968 円　　　　（　 29,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０１Ｔ　　　　-12	2,244 ( 2,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,636 円/㎡　月額支払賃料（　 2,525 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２０５Ｔ　　　　-11	2,338 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	2,538
c	１０２０２０４Ｔ　　　　-16	2,707 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,908

宮前 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,660 円	6,222,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 826,760 円　（　　　　　　 4,093 円／㎡）　　（経費率　　 13.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,328,000 円（　　　　　 11,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,938,968 円
②総費用	826,760 円
③純収益　①－②	5,112,208 円
④建物等に帰属する純収益	2,328,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,784,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,700,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,455,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 284,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宮前 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮前 -4

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　西川　浩美

印

TEL.

鑑定評価額

90,700,000 円

１㎡当たりの価格

449,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区宮前平２丁目１５番２８				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	宮前平 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅に近く、区画整然とし
た閑静な住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

宮前平駅北東方

200m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。地価
水準は、駅に近い閑静な住宅地として希少性を有し、上昇傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 457,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね宮前区を中心とする東急田園都市線最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、比較
的高所得の勤労者や会社経営者、自営業者等である。駅との接近性に優り、住環境が良好で、希少性が高く、需要は底
堅い。中規模の区画が中心の地域であるが、近年、周辺では土地を細分化した宅地分譲や新築建売住宅も見られる。需
要の中心価格帯は、土地建物総額で６０００万円から８０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅からの接近性に優れた環境の良い閑静な住宅地であり、収益性より居住の快適性が重視される低層住宅地域に属
する。賃貸市場の熟成度は相対的に低い地域であり、収益価格はやや低位に求められた。不動産市場では自用を目的と
する取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討
及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮前 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 318,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[102.0]

100
[ 72.8]

[103.0]
100

449,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    424,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宮前区の人口は増加傾向である。東急田園都
市線各駅から徒歩圏内の住宅地は需要が底堅
く、バス便利用の住宅地は需要が弱含みとな
っている。

東急田園都市線最寄駅への接近性に優る、閑
静な住宅地域である。希少性が高く、需要は
底堅い。画地の分割も見られ、地価は上昇傾
向となっている。

南道路に面し、日照、通風等が良好で、快適
性に優る。規模、形状は標準的であるが、競
争力は優っている。特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮前 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２１１ -25	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
b	１０２０２０４ -18	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
c	１０２０２０９ -10	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高10m (70,200)
d	１０２０２０７Ｄ -16	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 511,238	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	436,155	100 [ 100.0]	436,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 549,945	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.9]	499,248	100 [ 100.0]	499,248		514,000
c	(　 ) 552,517	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	466,689	100 [ 100.0]	466,689		481,000
d	(　 ) 517,699	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	430,578	100 [ 98.0]	439,365		453,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 457,000 円／㎡]

宮前 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,836,909	838,516	4,998,393	2,405,600	2,592,793	（　0.9699） 2,514,750	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	53,505,319 円　　　　（　 265,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮前 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	15.2 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅　２ＤＫファミリータイプ　各階２戸　平均専有面積約５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,500	250,000	2.0	500,000
							1.0	250,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,581	258,100	2.0	516,200
							1.0	258,100
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		508,100		1,016,200
								508,100

⑨年額支払賃料	508,100 円　×　12ヶ月　＝　 6,097,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,097,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 506,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,591,132 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,016,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 508,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 236,458 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,836,909 円　　　　（　 28,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０５Ｔ　　　　-10	2,766 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,851	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,694 円/㎡　月額支払賃料（　 2,581 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２０４Ｔ　　　　-12	2,409 ( 2,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,536
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮前 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,000 円	31,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,916 円	6,097,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,500 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 838,516 円　（　　　　　　 4,151 円／㎡）　　（経費率　　 14.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,405,600 円（　　　　　 11,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,836,909 円
②総費用	838,516 円
③純収益　①－②	4,998,393 円
④建物等に帰属する純収益	2,405,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,592,793 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,514,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,505,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 265,000 円／㎡）