別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
川崎多摩 -31 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -31 神奈川県 神奈川第2 氏名  不動産鑑定士 山口 健司 印  TEL.
鑑定評価額 33,200,000 円  1㎡当たりの価格 234,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
180,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市多摩区生田1丁目23番1
「生田1-24-10」
②地積
 (㎡)
142  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.2
住宅

LS2
住宅、アパート、果
樹園が混在する住宅
地域
北西4m市道 水道、下水 中野島

750m
(2)



①範囲 東    40 m、西    60 m、南    75 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位 北 4m
市道
交通

施設
中野島駅南西方

750m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
当面現状を維持しつつ推移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           240,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           127,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR南武線沿線を中心とした圏域の住宅地域。需要者は南武線沿線に在住する30代~50代のサラリ
ーマン等が多いが、それ以外の地域からの需要者も見られる。高度成長時代における東京一極集中の過程において自然
発生的に整備された住宅地であり、戸建住宅、アパート、駐車場等が混在する中に、農地も残る。住環境は普通程度で
、新築建売住宅の取引総額は、3,500万円~4,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には賃貸アパート等も存するが、地主の節税対策を兼ねたアパートが中心で、収益性だけで賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーで、居住の快適性が重
視される住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準値との検討を踏まえ、さらに単価と
総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川崎多摩 -11                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        254,000 円/㎡
[103.2]
100
100
[103.0]
100
[109.1]
[100.0]
100
233,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          228,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復している。多摩区の人口
はやや増加傾向にあり、取引価格は駅徒歩圏
では、やや上昇傾向にある。


成熟した住宅地域であり、地域要因に格別の
変動はない。一般的要因の影響を受け地価は
若干の上昇傾向で推移している。


北西道路で、日照・通風等は標準的で、規模
・形状等も平均的である。市場競争力は普通
程度で、個別的要因に変動はない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.6 %  %
3 試算価格算定内訳 川崎多摩 -31 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10202
06
-12
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種最高
(70,200)
b 10202
06
-14
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北4m市道、
中間画地




2中専
高度2種最高15m
(70,160)
c 10202
01D
-7
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
長方形 北西5m市道、
中間画地




近商
高度3種最高20m
(80,200)
d 10202
05
-24
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
不整形 北7.3m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,200)
e 10202
04D
-2
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
不整形 北西4m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
290,015  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 118.5]

247,920 
100
[ 111.9]

221,555 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

222,000 
b (            
293,376  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 120.0]

247,658 
100
[ 105.5]

234,747 

235,000 
c (            
297,516  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

310,012 
100
[ 121.2]

255,785 

256,000 
d (            
282,170  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

303,556 
100
[ 122.4]

248,003 

248,000 
e (            
243,194  
100
[ 100.0]
[ 103.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

259,992 
100
[ 108.9]

238,744 

239,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境     +12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他    +15.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他    +20.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +4.0 環境     +12.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     240,000 円/㎡]  



川崎多摩 -31 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,988,185 

487,143 

2,501,042 

1,629,600 

871,442 
( 0.9699
845,212 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       17,983,234 円    (     127,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川崎多摩 -31 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 W2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   160 %   142 ㎡     11.3 m x   12.5 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 木造2階建、35㎡×4所帯の共同住宅 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住居
70.00 

100.0 

70.00 

1,823 

127,610 
2.0  255,220 
1.0  127,610 

 2 2
住宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,893 

132,510 
2.0  265,020 
1.0  132,510 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


140.00 

100.0 

140.00 


260,120 
520,240 
260,120 
⑨年額支払賃料        260,120 円 × 12ヶ月 =        3,121,440 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      140.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,121,440 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         259,080 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,862,360 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           520,240 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            4,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          260,120 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          121,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,988,185 円    (         21,044 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1020210

    -5
1,843  
  1,842
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

1,807 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,976 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,893 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1020206

    -2
2,012  
  1,928
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

2,013 
c 1020206

    -6
1,983  
  1,901
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]

2,108 
川崎多摩 -31 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 105,000 円           21,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 93,643 円             3,121,440 ×       3.0 %
③公租公課  土地                68,000 円     査定額
 建物               178,500 円           21,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        21,000 円           21,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円           21,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    487,143 円 (               3,431 円/㎡)  (経費率    16.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      140.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0776        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0629 ×  40 % + 0.0837 ×  40 % + 0.0946 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,629,600 円  
(             11,476 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,988,185 円      
②総費用 487,143 円      
③純収益 ①-② 2,501,042 円      
④建物等に帰属する純収益 1,629,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 871,442 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
845,212 円      

  (                          5,952 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              17,983,234 円


(                       127,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
川崎多摩 -31 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -31 神奈川県 神奈川第2 氏名  不動産鑑定士 遠藤 一典 印  TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  1㎡当たりの価格 233,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
180,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市多摩区生田1丁目23番1
「生田1-24-10」
②地積
 (㎡)
142  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.2
住宅

LS2
住宅、アパート、果
樹園が混在する住宅
地域
北西4m市道 水道、下水 中野島

750m
(2)



①範囲 東    40 m、西    60 m、南    75 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
駅徒歩圏内の既存住宅地域

基準方位北、4m市
交通

施設
中野島駅南西方

750m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅のほかにアパ-ト等も見られる駅徒歩圏の住宅地域で、根強い需要があることから、地価は若干の上昇
傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           237,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           161,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市多摩区内のJR南武線及び小田急小田原線各駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要の中心は
比較的若い一次取得者が中心であり、圏外からの転入は少ない。圏域においてはミニ開発による建売住宅の取引が多く
みられる。取引は小規模物件が中心となっており、土地・建物総額で3500~4000万円台のものが多い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域には、アパート等の収益用不動産も見られ、賃貸投資用不動産としての土地需要も期待されるが、自用目的の
取引が中心であり、収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視され価格が形成されている。よって本件は、比準価格
を標準とし収益価格を関連づけ、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川崎多摩 -11                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        254,000 円/㎡
[102.0]
100
100
[103.0]
100
[107.1]
[100.0]
100
235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          228,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
多摩区は首都圏のベッドタウンで、人口はこ
こ5年間上昇傾向にあるが、高齢化も進行中
である。なお取引件数は若干減少している。


一般住宅と共同住宅等が混在している地域で
、ミニ開発が散見されるなど宅地利用が進行
している。地価は若干の上昇傾向にある。


道路幅員が4mとやや狭いが、規模が手頃で
あるため、市場競争力は認められる。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 川崎多摩 -31 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10202
06
-15
川崎市多摩区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.7m私道、
中間画地




2中専
高度2種最高15m
(60,188)
b 10202
04D
-2
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
不整形 北西4m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(60,160)
c 10202
05
-25
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
不整形 南西6m私道、
北東2.5m、
二方路



1中専
高度2種最高15m
(70,200)
d 10202
04D
-1
川崎市多摩区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南1.8m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
181,918  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

179,092 
100
[  80.8]

221,649 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

222,000 
b (            
243,194  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

253,522 
100
[ 104.0]

243,771 

244,000 
c (            
235,559  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

231,214 
100
[  97.9]

236,174 

236,000 
d (            
200,951  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[  92.7]

223,712 
100
[  91.2]

245,298 

245,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他    -10.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     237,000 円/㎡]  



川崎多摩 -31 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であるため、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,234,251 

498,354 

2,735,897 

1,629,600 

1,106,297 
( 0.9699
1,072,997 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       22,829,723 円    (     161,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川崎多摩 -31 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 70.00 W2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   160 %   142 ㎡     11.3 m x   12.5 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、約40㎡の2DK ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,980 

138,600 
2.0  277,200 
1.0  138,600 

 2 2
住宅
70.00 

100.0 

70.00 

2,042 

142,940 
2.0  285,880 
1.0  142,940 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


140.00 

100.0 

140.00 


281,540 
563,080 
281,540 
⑨年額支払賃料        281,540 円 × 12ヶ月 =        3,378,480 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      140.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,378,480 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         280,414 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,098,066 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           563,080 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            5,163 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          281,540 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          131,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,234,251 円    (         22,776 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1020210

    -6
2,032  
  2,032
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,032 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,132 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,042 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1020205

    -2
2,098  
  2,011
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,141 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川崎多摩 -31 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 105,000 円           21,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 101,354 円             3,378,480 ×       3.0 %
③公租公課  土地                71,500 円     査定額
 建物               178,500 円           21,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        21,000 円           21,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円           21,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    498,354 円 (               3,510 円/㎡)  (経費率    15.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      140.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0776        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0629 ×  40 % + 0.0837 ×  40 % + 0.0946 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,629,600 円  
(             11,476 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,234,251 円      
②総費用 498,354 円      
③純収益 ①-② 2,735,897 円      
④建物等に帰属する純収益 1,629,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,106,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,072,997 円      

  (                          7,556 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              22,829,723 円


(                       161,000 円/㎡)