鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０７ -3	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	北西4.5m私道、南東4m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０２０２１１ -3	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (40,80)
c	１０２０２０７ -4	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０２０２０７ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
e	１０２０２０１Ｄ -17	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ整形	北西7.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	154,065	100 [ 77.6]	198,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 179,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	178,041	100 [ 74.5]	238,981		246,000
c	(　 ) 178,930	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	177,158	100 [ 85.0]	208,421		215,000
d	(　 ) 294,426	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	240,544	100 [ 100.0]	240,544		248,000
e	(　 ) 220,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,782	100 [ 91.0]	242,618		250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

川崎多摩 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,774,911	433,932	2,340,979	1,291,500	1,049,479	（　0.9718） 1,019,884	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,699,660 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	154 ㎡	11.4 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２５㎡程度、単身者向けの１Ｋの共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,277	113,850	2.0	227,700
							1.0	113,850
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,347	117,350	2.0	234,700
							1.0	117,350
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		231,200		462,400
								231,200

⑨年額支払賃料	231,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,774,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,774,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,657,875 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	462,400 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 231,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,774,911 円　　　　（　 18,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０５Ｔ　　　　-1	2,899 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.9]	100 [102.0]	2,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,347 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２０９Ｔ　　　　-5	2,555 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.9]	100 [ 97.0]	2,639
c	１０２０２０９Ｔ　　　　-4	2,576 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	2,556

川崎多摩 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,500 円	17,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,232 円	2,774,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,700 円	17,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 433,932 円　（　　　　　　 2,818 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,291,500 円（　　　　　 8,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,774,911 円
②総費用	433,932 円
③純収益　①－②	2,340,979 円
④建物等に帰属する純収益	1,291,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,049,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,019,884 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,699,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
川崎多摩 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -27

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　清水　堅太

印

TEL.

鑑定評価額

35,000,000 円

１㎡当たりの価格

227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区生田６丁目２８５４番２２外｢生田６－７－４｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	南4.4m市道	水道、ガス、下水	生田 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.4 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
．４ｍ市道

交通

施設

生田駅北西方

500m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパートが混在する熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動もなく、今後もほぼ現在の住環境を
維持するものと予想する。地価は、景気の動向にも左右されるが、横這い乃至緩やかな上昇と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市多摩区及び隣接区内においてＪＲ南武線及び小田急小田原線を中心とした各駅勢圏内の住宅地域
一帯である。主たる需要者は、小規模画地については個人で３０～４０歳代の一次取得者層が多く、規模の大きいもの
については供給を担う建売住宅等の開発業者が主体となる。開発主体が高いブランド力を有し、分譲単価が高くなる事
例も散見される。市場の中心価格帯は画地規模にもよるが、新築戸建住宅で総額４５００万円～５０００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には一部共同住宅等が見受けられるものの収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便
性を考慮して取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付
け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 240,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[107.0]

[103.0]
100

226,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業収益や設備投資増加、個人消費の持ち直
し、雇用や所得環境の改善が続く中、各種政
策の効果もあって、景気は緩やかな回復基調
が続いている。

地勢はやや起伏があるものの、駅から徒歩圏
の住宅地域で利便性は良い。地域要因に変動
はなく、地価は横ばいで推移している。

近隣地域内における標準地の位置、環境等は
標準的。代替競争関係にある不動産との優位
性は接道方位が南であること。個別的要因の
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０１Ｄ -18	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０２０２０１Ｄ -17	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ整形	北西7.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０２０２０３ -14	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０２０２０７Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、北西5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,408	100 [ 95.8]	223,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 220,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,782	100 [ 97.7]	225,980		233,000
c	(　 ) 224,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	221,891	100 [ 96.0]	231,136		238,000
d	(　 ) 188,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	181,588	100 [ 84.5]	214,897		221,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

川崎多摩 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,604,266	401,212	2,203,054	1,202,800	1,000,254	（　0.9699） 970,146	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,641,404 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	154 ㎡	11.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均賃貸面積約２５㎡の単身者向けの共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	2,200	110,000	2.0	220,000
							1.0	110,000
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	2,334	116,700	2.0	233,400
							1.0	116,700
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		226,700		453,400
								226,700

⑨年額支払賃料	226,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,720,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,720,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,793 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,494,607 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,158 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,501 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,604,266 円　　　　（　 16,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０８Ｔ　　　　-22	1,907 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	2,136	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,437 円/㎡　月額支払賃料（　 2,334 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２１１Ｔ　　　　-5	2,413 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	2,542
c	１０２０２０９Ｔ　　　　-5	2,555 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	2,633

川崎多摩 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,500 円	15,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,612 円	2,720,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 131,700 円	15,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 401,212 円　（　　　　　　 2,605 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,202,800 円（　　　　　 7,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,604,266 円
②総費用	401,212 円
③純収益　①－②	2,203,054 円
④建物等に帰属する純収益	1,202,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,000,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	970,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,641,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）