鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０３ -20	川崎市多摩区		更地	（　）	不整形	南西7m市道、南東3m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
b	１０２０２１１ -5	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (40,80)
c	１０２０２０９Ｄ -8	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、南東6m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０２０２０５ -29	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０２０２０３ -14	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 284,295	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,707	100 [ 125.7]	228,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 220,811	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	223,653	100 [ 99.8]	224,101		229,000
c	(　 ) 224,913	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,235	100 [ 104.0]	224,264		229,000
d	(　 ) 274,954	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,903	100 [ 120.7]	231,900		237,000
e	(　 ) 224,110	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	227,248	100 [ 108.6]	209,252		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

川崎多摩 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,782,266	635,971	3,146,295	2,273,680	872,615	（　0.9699） 846,349	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,007,426 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.10	Ｗ2	177.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の共同住宅、２ＤＫ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～	居宅	88.70	100.0	88.70	1,860	164,982	2.0	329,964
							1.0	164,982
1～	居宅	88.70	100.0	88.70	1,800	159,660	2.0	319,320
							1.0	159,660
～

～

～

計		177.40	100.0	177.40		324,642		649,284
								324,642

⑨年額支払賃料	324,642 円　×　12ヶ月　＝　 3,895,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 177.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,895,704 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,699 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,623,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	649,284 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 324,642 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,782,266 円　　　　（　 22,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２１０Ｔ　　　　-2	1,817 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２１０Ｔ　　　　-4	1,850 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,850
c	１０２０２０３Ｔ　　　　-7	2,248 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,121

川崎多摩 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,871 円	3,895,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,000 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,971 円　（　　　　　　 3,854 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 177.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,273,680 円（　　　　　 13,780 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,782,266 円
②総費用	635,971 円
③純収益　①－②	3,146,295 円
④建物等に帰属する純収益	2,273,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	872,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	846,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,007,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
川崎多摩 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -3

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

印

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区菅馬場２丁目３８８３番４｢菅馬場２－４－４５｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	台形 1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	稲田堤 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
ｍ市道

交通

施設

稲田堤駅南東方

1.1km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地として成熟しつつある。景気動向の影響により地価は若干上昇傾向で推移すると予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として川崎市多摩区北部の南武線や小田急小田原線、京王相模原線沿線の地域に位置し、最寄り駅から
概ね徒歩圏内にあるアパートや事業所等の混在する住宅地域である。需要者は川崎市内に在住する３０～４０代の一次
取得者が多く、都心への通勤利便性等から堅調な需要が続いている。同一需給圏内の新築建売住宅の分譲は細分化され
た画地が多く、総額で４，０００万円台が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺にはアパ－ト等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、収益性より居住の快適性を重視
して価格が形成されている。よって市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、さらに代表標準地
との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 254,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[103.0]

100
[114.9]

[102.0]
100

223,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩区全体としては景気動向を反映し地価は
引き続き上昇傾向で推移しているが、駅距離
等の立地条件により下落傾向の地域も認めら
れる。

空地が残る住宅地域であるが、ＪＲ南武線沿
線地域の需要者は利便性重視の傾向が強く、
当該地域への需要は堅調に推移するものと予
測される。

南西方位でやや優る。個別的要因に変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０９ -12	川崎市多摩区		建付地	（　）	台形	北4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
b	１０２０２０３ -16	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,160)
c	１０２０２０９Ｄ -6	川崎市多摩区		建付地	（　）	台形	南東4.9m市道、北西2.7m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０２０２０５ -28	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,273	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	273,133	100 [ 128.7]	212,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 207,903	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	222,816	100 [ 100.7]	221,267		226,000
c	(　 ) 199,853	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	207,262	100 [ 85.7]	241,846		247,000
d	(　 ) 199,408	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	194,470	100 [ 93.1]	208,883		213,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

川崎多摩 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,037,703	632,000	3,405,703	2,203,840	1,201,863	（　0.9699） 1,165,687	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,801,851 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.10	Ｗ2	177.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４４㎡、２ＤＫ、ファミリー向け賃貸用共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.70	100.0	88.70	1,785	158,330	2.0	316,660
							1.0	158,330
2～ 2	住宅	88.70	100.0	88.70	1,983	175,892	2.0	351,784
							1.0	175,892
～

～

～

計		177.40	100.0	177.40		334,222		668,444
								334,222

⑨年額支払賃料	334,222 円　×　12ヶ月　＝　 4,010,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 177.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものと判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,010,664 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 350,813 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,875,851 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	668,444 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,222 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 155,539 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 183 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,037,703 円　　　　（　 24,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０２Ｔ　　　　-14	2,223 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [103.0]	2,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 1,983 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２０５Ｔ　　　　-2	2,098 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 94.0]	2,210
c	１０２０２１０Ｔ　　　　-6	2,032 ( 2,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	1,959

川崎多摩 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,800 円	4,226,664　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 632,000 円　（　　　　　　 3,830 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 177.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,203,840 円（　　　　　 13,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,037,703 円
②総費用	632,000 円
③純収益　①－②	3,405,703 円
④建物等に帰属する純収益	2,203,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,201,863 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,165,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,801,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）