鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０９ -18	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	西10m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
b	１０２０２０２ -4	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	北7.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
c	１０２０２０２Ｄ -16	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,160)
d	１０２０２０２ -6	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e	１０２０２０２ -29	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 346,958	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	342,642	100 [ 94.0]	364,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 347,623	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	313,163	100 [ 79.5]	393,916		394,000
c	(　 ) 304,350	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	318,672	100 [ 84.1]	378,920		379,000
d	(　 ) 285,834	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	317,184	100 [ 76.7]	413,538		414,000
e	(　 ) 297,488	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	311,162	100 [ 75.3]	413,230		413,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

川崎多摩 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,296,470	1,595,063	7,701,407	5,099,500	2,601,907	（　0.9504） 2,472,852	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	52,613,872 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＲＣ4	376.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	159 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡（２ＤＫ）の賃貸用共同住宅を想定

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

標準的な賃貸用住宅の有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.00	66.0	62.00	2,287	141,794	2.0	283,588
							1.0	141,794
2～ 2	住宅	94.00	90.4	85.00	2,433	206,805	2.0	413,610
							1.0	206,805
3～ 3	住宅	94.00	90.4	85.00	2,506	213,010	2.0	426,020
							1.0	213,010
4～ 4	住宅	94.00	90.4	85.00	2,506	213,010	2.0	426,020
							1.0	213,010
～

計		376.00	84.3	317.00		774,619		1,549,238
								774,619

⑨年額支払賃料	774,619 円　×　12ヶ月　＝　 9,295,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,295,428 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 390,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,905,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,549,238 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 774,619 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 376,608 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,296,470 円　　　　（　 58,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０２Ｔ　　　　-5	2,436 ( 2,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	2,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,540 円/㎡　月額支払賃料（　 2,433 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２０３Ｔ　　　　-2	2,524 ( 2,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 94.0]	2,659
c	１０２０２０９Ｔ　　　　-3	2,686 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,583

川崎多摩 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,500 円	77,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,863 円	9,295,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,700 円	77,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,595,063 円　（　　　　　　 10,032 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 376.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,099,500 円（　　　　　 32,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,296,470 円
②総費用	1,595,063 円
③純収益　①－②	7,701,407 円
④建物等に帰属する純収益	5,099,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,601,907 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,472,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,613,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
川崎多摩 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -2

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　遠藤　一典

印

TEL.

鑑定評価額

61,700,000 円

１㎡当たりの価格

388,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区登戸新町５２番３				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	登戸 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

登戸駅北西方

700m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地域で、閑静な住環境を維持している。当分は現状を維持すると考えられる。登戸駅
周辺の整備の進展により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 396,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区内でＪＲ南武線及び小田急線沿線の駅徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者は川崎市内に在住
する３０～４０代の一次取得者が多いが、圏外からの転入者もみられる。従来から人気がある住宅地域で需給は安定し
ているが、画地の小規模化もみられる。中心となる価格帯は土地が３，０００万円～３，５００万円、新築戸建は４，
０００万円～５，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、アパート等が混在する地域で、最近は収益目的の土地取引も多く、土地価格に見合う賃料市場が形成されて
いるため、比準価格、収益価格がほぼ近似した価格で試算された。このため地域の実情を反映し、比準価格を中心に、
収益価格を考慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 282,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[103.0]

100
[ 72.2]

[100.0]
100

390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩区は首都圏のベッドタウンで、人口はこ
こ５年間上昇傾向にあるが、高齢化も進行中
である。なお取引件数は若干減少している。

成熟した住宅地域で、地域要因に格別の変動
はない。競合物件との比較において一定の競
争力を有し、地価は上昇傾向で推移している
。

６ｍ道路に接道し、規模も手頃であり、市場
競争力は認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２０９ -13	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、東4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)
b	１０２０２０２ -4	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	北7.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０２０２０９ -17	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
d	１０２０２０２ -31	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南西7.1m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 382,409	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	395,182	100 [ 97.9]	403,659	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 347,623	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	358,747	100 [ 89.3]	401,732		402,000
c	(　 ) 326,638	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	327,272	100 [ 83.1]	393,829		394,000
d	(　 ) 315,014	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	313,161	100 [ 81.9]	382,370		382,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

川崎多摩 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,016,742	1,586,766	7,429,976	5,037,500	2,392,476	（　0.9504） 2,273,809	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	48,378,915 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＲＣ4	376.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	159 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡（２ＤＫ）程度のファミリータイプの賃貸用共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

標準的賃貸住宅を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.00	65.0	61.10	2,320	141,752	2.0	283,504
							1.0	141,752
2～ 2	住宅	94.00	90.0	84.60	2,355	199,233	2.0	398,466
							1.0	199,233
3～ 3	住宅	94.00	90.0	84.60	2,400	203,040	2.0	406,080
							1.0	203,040
4～ 4	住宅	94.00	90.0	84.60	2,450	207,270	2.0	414,540
							1.0	207,270
～

計		376.00	83.8	314.90		751,295		1,502,590
								751,295

⑨年額支払賃料	751,295 円　×　12ヶ月　＝　 9,015,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 314.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,015,540 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,636,887 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,502,590 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 751,295 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 365,268 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 192 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,016,742 円　　　　（　 56,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０２０２Ｔ　　　　-5	2,436 ( 2,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,436	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,405 円/㎡　月額支払賃料（　 2,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０２０１Ｔ　　　　-4	2,350 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,500 円	77,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	270,466 円	9,015,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,700 円	77,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,586,766 円　（　　　　　　 9,980 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 376.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,037,500 円（　　　　　 31,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,016,742 円
②総費用	1,586,766 円
③純収益　①－②	7,429,976 円
④建物等に帰属する純収益	5,037,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,392,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,273,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,378,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）