鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高津 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０１ -3	川崎市高津区		更地	（　）	不整形	南3.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０２０１０３ -1	川崎市高津区		建付地	（　）	不整形	南東2.7m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m 宅地造成規制区域 (70,160)
c	１０２０１０３ -35	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北西10m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (70,200)
d	１０２０１０１ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	北西3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,160)
e	１０２０１０３ -33	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	西6m市道、南4m、角地		１住居高度3種最高20m 宅地造成規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,671	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	158,643	100 [ 79.1]	200,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 139,086	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,338	100 [ 74.9]	187,367		193,000
c	(　 ) 129,054	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,441	100 [ 67.0]	193,196		199,000
d	(　 ) 165,563	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.8]	198,952	100 [ 97.9]	203,220		209,000
e	(　 ) 218,487	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	207,573	100 [ 103.0]	201,527		208,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

高津 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,427,691	456,004	1,971,687	1,153,500	818,187	（　0.9703） 793,887	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,258,413 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高津 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	125 ㎡	7.6 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡の２ＬＤＫを想定。木造２階建

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

建物は外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,859	92,950	1.0	92,950
							1.0	92,950
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,917	95,850	1.0	95,850
							1.0	95,850
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		188,800		188,800
								188,800

⑨年額支払賃料	188,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,265,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,265,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,334,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,025 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 152 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,427,691 円　　　　（　 19,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０３Ｔ　　　　-28	1,981 ( 1,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,981	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１０３Ｔ　　　　-29	2,196 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,091
c	１０２０１０３Ｔ　　　　-30	1,780 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,972

高津 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,304 円	2,457,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,500 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,000 円	15,000,000　×　　　　 0.60 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 456,004 円　（　　　　　　 3,648 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,153,500 円（　　　　　 9,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,427,691 円
②総費用	456,004 円
③純収益　①－②	1,971,687 円
④建物等に帰属する純収益	1,153,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	818,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	793,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,258,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
高津 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高津 -21

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　吉永　昌弘

印

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区久末字梅ヶ久保５８０番８				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	武蔵新城 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５ｍ　
市道

交通

施設

武蔵新城駅南西方

3.3km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からバス便の住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維持すると予測する。地
価は景気動向、地域性等を反映して、横ばい乃至微上昇で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高津区及び宮前区の外縁部に存する住宅地域一帯と判定した。需要者は川崎市内に居住する一次取得者が
中心である。バス便であるが、総額を抑えた戸建住宅は若年層を中心に需要は底堅い。供給は、従来からの空地や既存
の宅地等を最低敷地面積に近く分割した戸建分譲が多く、新築戸建住宅は取引総額３，５００～４，５００万円程度が
需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価
格は低位に求められた。周辺にはアパート等も見られるが投資目的の収益物件は少なく、自用目的の取引が大半を占め
、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格が求められており、説得力を有する。以上から比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高津 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 343,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[101.0]

100
[184.2]

[103.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩や
かな回復基調が続いている。ただし、通商問
題、海外経済、消費増税の影響等に留意が必
要である。

地域要因に大きな変動はない。バス便である
が、住環境は良好で総額的に手頃な物件の需
給動向は安定している。

個別的要因に変動はない。南道路で日照等に
優り、競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高津 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０３ -33	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	西6m市道、南4m、角地		１住居高度3種最高20m 宅地造成規制区域 (80,200)
b	１０２０１０５ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０２０１０１ -3	川崎市高津区		更地	（　）	不整形	南3.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０２０１０１ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	北西3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,487	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	208,509	100 [ 110.3]	189,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 225,204	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	219,082	100 [ 101.0]	216,913		223,000
c	(　 ) 160,671	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 84.1]	192,194	100 [ 105.0]	183,042		189,000
d	(　 ) 165,563	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 79.1]	210,146	100 [ 102.9]	204,224		210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

高津 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,143,931	350,218	1,793,713	1,145,810	647,903	（　0.9703） 628,660	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,666,522 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高津 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	125 ㎡	7.6 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプで平均専有面積は４５㎡程度の木造２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,837	82,665	1.0	82,665
							1.0	82,665
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,874	84,330	1.0	84,330
							1.0	84,330
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		166,995		166,995
								166,995

⑨年額支払賃料	166,995 円　×　12ヶ月　＝　 2,003,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,003,940 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 179,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,064,425 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,995 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,995 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,143,931 円　　　　（　 17,151 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０３Ｔ　　　　-28	1,981 ( 1,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,874 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１０３Ｔ　　　　-29	2,196 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	2,166
c	１０２０１０３Ｔ　　　　-30	1,780 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,745

高津 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,500 円	14,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,318 円	2,243,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,600 円	14,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,218 円　（　　　　　　 2,802 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,145,810 円（　　　　　 9,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,143,931 円
②総費用	350,218 円
③純収益　①－②	1,793,713 円
④建物等に帰属する純収益	1,145,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	647,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	628,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,666,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）