鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高津 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０２ -25	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０２０１０６ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
c	１０２０１１０ -30	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北4m未舗装私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０２０１０８ -10	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北西5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０２０１０１ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、西2m、二方路		１中専高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 319,447	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	239,764	100 [ 102.3]	234,373	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 224,905	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	224,237	100 [ 100.9]	222,237		224,000
c	(　 ) 231,482	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	244,640	100 [ 111.0]	220,396		223,000
d	(　 ) 363,752	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 127.4]	287,518	100 [ 122.2]	235,285		238,000
e	(　 ) 180,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.7]	294,652	100 [ 125.0]	235,722		238,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

高津 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,746,567	282,539	1,464,028	953,560	510,468	（　0.9703） 495,307	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,767,543 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高津 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｗ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	172 ％	77 ㎡	5.7 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡程度の２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	100.0	40.00	1,900	76,000	1.0	76,000
							1.0	76,000
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	1,943	77,720	1.0	77,720
							1.0	77,720
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		153,720		153,720
								153,720

⑨年額支払賃料	153,720 円　×　12ヶ月　＝　 1,844,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,844,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 147,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,697,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	153,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 153,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 48,084 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,746,567 円　　　　（　 22,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０６Ｔ　　　　-30	1,975 ( 1,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,943 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１０１Ｔ　　　　-28	2,166 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	2,052
c	１０２０１０２Ｔ　　　　-3	2,116 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,025

高津 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,000 円	12,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	55,339 円	1,844,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 105,400 円	12,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 282,539 円　（　　　　　　 3,669 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,400,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	953,560 円（　　　　　 12,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,746,567 円
②総費用	282,539 円
③純収益　①－②	1,464,028 円
④建物等に帰属する純収益	953,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	510,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,767,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
高津 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高津 -17

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　弘志

印

TEL.

鑑定評価額

17,100,000 円

１㎡当たりの価格

222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区久末字表耕地２１００番３				②地積　(㎡)	77 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,172)
	1:2.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東4.3m市道	水道、ガス、下水	武蔵新城 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ南武線沿線からバス便の
既存住宅地域

街

路

基準方位　北、４．
３ｍ市道

交通

施設

武蔵新城駅南方

2.6km

法令

規制

２中専
(70,172)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

駅からバス便となる南武線南側住宅地域を構成する、小規模一般住宅が連担する既存住宅地域である。武蔵小杉
や溝の口駅に接続するバスも有り、東京通勤可能で比較的安価な住宅地であり、安定な需要が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高津区、中原区、宮前区のバス便の住宅地域である。第一次取得者が多く、土地のみより建売住宅又は中
古住宅を購入する傾向が強い。中心価格帯は新築で３５００万円前後、中古で２５００万円前後となっており、需要は
比較的強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は一般住宅に純化されており、アパートやマンション等は既存地主による建築が中心で、投
資用物件はこの地域には少ない。このため収益性よりも市場性を重視した価値判断が中心となっているため、比準価格
に説得力がある。このため比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の規準価格との均衡を考慮して鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高津 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 343,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[101.0]

100
[157.1]

[101.0]
100

227,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかな回復基調が続いている。雇
用・所得環境が安定する中で個人の住宅需要
は堅調だが、住宅建設はやや弱含みの状態で
推移している。

ＪＲ南武線からのバス便で比較的平坦な敷地
の地域であり、需要は堅調に推移している。

特に変化はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

高津 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０６ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
b	１０２０１０８Ｄ -11	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,160)
c	１０２０１０５ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０２０１０３ -33	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	西6m市道、南4m、角地		１住居高度3種最高20m 宅地造成規制区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,905	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	224,014	100 [ 100.0]	224,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 289,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	291,023	100 [ 120.0]	242,519		245,000
c	(　 ) 225,204	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	219,082	100 [ 97.0]	225,858		228,000
d	(　 ) 218,487	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	207,573	100 [ 95.0]	218,498		221,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

高津 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,796,111	357,099	1,439,012	984,320	454,692	（　0.9703） 441,188	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,591,043 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高津 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｗ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	172 ％	77 ㎡	5.7 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建アパートで各戸４０㎡程度の２ＤＫの間取りを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、廊下不要

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	40.00	100.0	40.00	1,859	74,360	1.0	74,360
							1.0	74,360
2～ 2	居宅	40.00	100.0	40.00	1,917	76,680	1.0	76,680
							1.0	76,680
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		151,040		151,040
								151,040

⑨年額支払賃料	151,040 円　×　12ヶ月　＝　 1,812,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,812,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 90,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,721,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	151,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,435 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 72,820 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,796,111 円　　　　（　 23,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０２Ｔ　　　　-2	2,097 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,097	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１０９Ｔ　　　　-34	2,024 ( 1,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,024
c	１０２０１０９Ｔ　　　　-39	1,789 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,988

高津 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,000 円	12,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,499 円	1,812,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,800 円	12,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,000 円	12,800,000　×　　　　 0.50 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,800 円	12,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 357,099 円　（　　　　　　 4,638 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	984,320 円（　　　　　 12,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,796,111 円
②総費用	357,099 円
③純収益　①－②	1,439,012 円
④建物等に帰属する純収益	984,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	454,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	441,188 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,591,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）