鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高津 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０１ -12	川崎市高津区		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、北西1.8m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０２０１０２ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 埋蔵文化財包蔵地 (50,80)
c	１０２０１０５ -19	川崎市高津区		建付地	（　）	袋地等	西6m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０２０１０９ -31	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０２０１０５ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,922	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	239,449	100 [ 94.9]	252,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 260,694	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	258,887	100 [ 92.2]	280,789		284,000
c	(　 ) 214,592	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	224,427	100 [ 89.4]	251,037		254,000
d	(　 ) 276,147	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	276,699	100 [ 93.0]	297,526		301,000
e	(　 ) 225,204	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	219,082	100 [ 83.6]	262,060		265,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

高津 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,616,570	401,142	2,215,428	1,215,020	1,000,408	（　0.9703） 970,696	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,102,087 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高津 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	134 ㎡	10.2 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、専有面積４５㎡、間取り１ＬＤＫ、駐車場３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	45.00	100.0	45.00	2,170	97,650	1.0	97,650
							1.0	97,650
2～ 2	住居	45.00	100.0	45.00	2,240	100,800	1.0	100,800
							1.0	100,800
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		198,450		198,450
								198,450

⑨年額支払賃料	198,450 円　×　12ヶ月　＝　 2,381,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,381,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 219,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,522,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,656 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,616,570 円　　　　（　 19,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０５Ｔ　　　　-29	2,490 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	2,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,337 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１０５Ｔ　　　　-36	1,956 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,123
c	１０２０１０５Ｔ　　　　-34	2,121 ( 2,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	2,235

高津 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,000 円	15,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,242 円	2,741,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 134,300 円	15,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 401,142 円　（　　　　　　 2,994 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,215,020 円（　　　　　 9,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,616,570 円
②総費用	401,142 円
③純収益　①－②	2,215,428 円
④建物等に帰属する純収益	1,215,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,000,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	970,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,102,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
高津 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高津 -13

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

印

TEL.

鑑定評価額

34,800,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区末長２丁目７８７番７｢末長２－３３－１１｣				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほか空地が残る住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	梶が谷 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 130 ｍ、南 130 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

梶が谷駅から徒歩圏にある既
成住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

梶が谷駅南東方

800m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する
。一般的要因及び地域性等を反映して、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高津区及び宮前区内の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は勤務地が東京都、横浜市、並びに川崎市
内にあるサラリーマン等の一次取得者層であり、圏外からの転入も見られる。総額重視の傾向にあるものの、都心への
利便性等が良好な東急田園都市線沿線住宅地に対する需要は堅調であり、可能な限り敷地分割をした戸建住宅の供給が
増加している。市場の中心価格帯は土地建物総額で３，５００万円から４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は梶が谷駅から徒歩圏の戸建住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には単身者及びファミリー向け
のアパート等が見られるものの、収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性より
も居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、
代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高津 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 390,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[103.0]

100
[153.0]

[101.0]
100

259,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利環境の継続の下、川崎市内の住宅需要
は概ね堅調であるが、消費税増税や台風１９
号の影響等、消費マインドの動向に留意する
必要がある。

近隣地域に特に変化はないが、周辺地域では
土地の細分化やミニ開発による小規模建売住
宅の供給が増加している。地価はやや強含み
で推移した。

北東道路に接面し、日照等は普通程度。形状
、規模等も標準的で近隣地域内における競争
力は普通程度である。個別的要因に特に変化
は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

高津 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０５ -21	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０２０１０９ -32	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東6m、角地		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (60,80)
c	１０２０１０８Ｄ -10	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０２０１０１ -12	川崎市高津区		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、北西1.8m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,786	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	301,403	100 [ 104.6]	288,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 234,226	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	231,700	100 [ 84.8]	273,231		276,000
c	(　 ) 226,177	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	225,068	100 [ 89.3]	252,036		255,000
d	(　 ) 208,922	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	242,073	100 [ 91.1]	265,722		268,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

高津 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,827,203	439,980	2,387,223	1,345,750	1,041,473	（　0.9703） 1,010,541	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,968,283 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高津 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	134 ㎡	10.2 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積２５㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,430	121,500	1.0	121,500
							1.0	121,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,480	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		245,500		245,500
								245,500

⑨年額支払賃料	245,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,946,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,946,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,710,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	245,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,827,203 円　　　　（　 21,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０２Ｔ　　　　-12	2,309 ( 2,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,587 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１０２Ｔ　　　　-13	2,345 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,606
c	１０２０１０２Ｔ　　　　-11	2,249 ( 2,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	2,538

高津 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,500 円	17,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,380 円	2,946,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,700 円	17,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 439,980 円　（　　　　　　 3,283 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,345,750 円（　　　　　 10,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,827,203 円
②総費用	439,980 円
③純収益　①－②	2,387,223 円
④建物等に帰属する純収益	1,345,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,041,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,010,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,968,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）